Возможно, мы неправильно понимаем кризис доступности жилья. Исследователи утверждают, что рост цен на жилье вызывают зарабатывающие больше люди, а не нехватка предложения.

Экономисты, законодатели и Уолл-стрит давно пропагандируют необходимость увеличения предложения жилья для повышения доступности, но это может быть не так просто.

Рекомендуемое видео

Согласно недавней заметке, написанной студентом докторантуры UC Irvine Шайлером Луи совместно с исследователями Федерального резервного банка Сан-Франциско Джоном Мондрагон, Рами Наджаром и Йоханнесом Вилендом, средний рост доходов «сильно связан» с ростом цен на жилье.

«Однако практически нет связи между ростом средних доходов и ростом предложения жилья», добавили они. «Вместо этого рост предложения жилья имеет сильную положительную связь с ростом населения. На самом деле почти во всех мегаполисах количество жилых единиц росло быстрее, чем их население — даже в дорогих жилых рынках, таких как Лос-Анджелес или Сан-Франциско.»

Это бросает вызов глубоко укоренившимся представлениям о том, что НИМБИ (Not In My Backyard — не в моем дворе), бюрократия и политики, предпочитающие контроль за арендой вместо нового строительства, усугубляют кризис доступности жилья.

Между тем, дорогие рынки жилья в Калифорнии считаются ярким примером этих тенденций и часто противопоставляются более доступным домам в Техасе.

Конечно, жить в Калифорнии дорого, что способствует бездомности и миграции из штата. Но поскольку предложение не было фактором, исследователи более подробно изучили, как различия в спросе влияют на цены на жилье.

Опираясь на данные с середины 1970-х годов, они отметили, что цены на жилье и медианный доход шли очень близко друг к другу до 2000 года. Но после этого рост цен на дома значительно превысил рост доходов.

«Это исследование показывает, что регуляторные реформы могут иметь ограниченное влияние на доступность жилья, и что различия в ограничениях предложения жилья не являются основными движущими силами различий в динамике рынка жилья в различных мегаполисах», — сказали они.

Глядя на средний доход, исследователи обнаружили, что он рос «практически в равной мере с ценами на жилье» с 1975 по 2024 год.

Таким образом, проблема доступности жилья «скорее всего связана с различиями в росте доходов в верхней части распределения по сравнению с средней частью». Другими словами, неравенство в доходах определяет цены на жилье.

Между тем, анализируя доходы и предложение жилья с 2000 по 2020 год, они обнаружили отсутствие связи. Причина может быть в том, что когда домохозяйства в США становятся богаче, они предпочитают ремонтировать дома, переезжать в более престижные районы или иным образом улучшать качество жилья — а не покупать дополнительные дома.

Вместо увеличения доходов, приток новых домохозяйств в город способствует росту предложения, и данные показывают, что «рост предложения жилья сильно связан с ростом населения практически во всех мегаполисах».

Исследователи выделяют два типа спроса. Когда спрос растет на жилье более высокого качества, цены на дома повышаются, в то время как спрос на количество жилых единиц остается относительно стабильным.

Но когда спрос на жилье обусловлен ростом населения, при этом средние доходы остаются стабильными, увеличивается спрос на количество единиц, что приводит к росту как цен, так и предложения.

«Это говорит о том, что кризис доступности жилья, возможно, лучше всего решать, понимая изменения на рынке труда, особенно распределение экономического роста по уровням доходов и рабочим местам в различных регионах», — заключили они.

Присоединяйтесь к нам на Саммите по инновациям в сфере труда Fortune Workplace Innovation 19–20 мая 2026 года в Атланте. Наступает новая эпоха инноваций в рабочем пространстве — и старые стратегии переписываются. На этом эксклюзивном, энергичном мероприятии соберутся самые инновационные лидеры мира, чтобы обсудить, как ИИ, человечество и стратегия вновь пересекаются, чтобы переопределить будущее работы. Регистрируйтесь сейчас.