Понимание разницы между условной, ожидающей и находящейся в контракте недвижимостью

Когда вы ищете дом своей мечты и наконец находите идеальный вариант, но обнаруживаете, что он отмечен как «contingent», «pending» или «under contract», это может вызвать разочарование. Хорошая новость в том, что у вас всё ещё есть возможности для действий, но ваши шансы полностью зависят от текущего статуса недвижимости. Хотя все три статуса означают, что сделка находится в процессе, они представляют разные этапы в процессе покупки дома, и знание различий между contingent, pending и under contract важно для принятия обоснованных решений как покупателя.

Чем отличаются Contingent, Pending и Under Contract

Эти три термина часто путают, потому что все они описывают дома, которые ещё не проданы, однако у каждого есть свои особенности в процессе недвижимости. Понимание временной последовательности и последствий каждого статуса может значительно повлиять на вашу стратегию как покупателя или продавца.

Когда объект переходит в статус «under contract», продавец принял предложение, и обе стороны движутся вперёд. Однако на этом этапе ещё должны быть выполнены определённые условия, прежде чем сделка сможет завершиться. Статус «contingent» означает, что продавец одобрил предложение, но необходимо выполнить конкретные требования — это могут быть результаты инспекции, одобрение финансирования и т. д. В то время как «pending» означает, что большинство условий уже выполнены, и объект приближается к стадии закрытия.

Обычно последовательность выглядит так: under contract → contingent → pending → closed. Понимание этой последовательности помогает оценить вероятность завершения продажи.

Under Contract: начальная промежуточная стадия

Когда объявление показывает статус «under contract», это фактически первый официальный шаг после принятия предложения. Многие используют этот термин взаимозаменяемо с «contingent», но технически «under contract» — более широкое понятие, охватывающее все стадии до закрытия. Это означает, что между покупателем и продавцом существует обязательное соглашение, хотя сделка ещё не завершена.

На этом этапе могут оставаться условия, которые нужно выполнить. Это могут быть инспекции, оценки, одобрение финансирования, проверка титула или продажа текущего жилья покупателя. Пока эти условия не выполнены, ни одна из сторон не гарантирует, что сделка завершится.

Объяснение статуса Contingent: виды и что они означают

Когда вы видите, что объект недвижимости отмечен как «contingent», продавец принял предложение и ожидает выполнения определённых условий. Важное отличие в том, что contingencies могут исходить как от покупателя, так и от продавца. Например, покупатель может запросить инспекцию или оценку как условие, а продавец — подтвердить одобрение кредита или потребовать, чтобы покупатель продал своё текущее жильё.

Различные виды условий contingencies

Contingent с Kick-Out Clause

Клауза «kick-out» (или «kick back») позволяет любой стороне расторгнуть договор, если определённые этапы не достигнуты к установленному сроку. Если условия не выполнены вовремя, покупатель или продавец могут отказаться без штрафных санкций. Это защищает обе стороны, но может увеличить срок завершения сделки. Без этой клаузы срок выполнения условий может быть более жёстким, что увеличивает неопределённость.

Contingent Probate

Этот статус применяется, когда владелец умер, и продажу должны контролировать государственные органы или банк, владеющий ипотекой. Поскольку процедуры probate проходят через суд, они являются публичной информацией и обычно требуют много времени. Если вы предпочитаете более быстрый и приватный процесс, такой listing может не подойти, так как такие продажи обычно занимают значительно больше времени.

Short-Sale Contingent

В случае короткой продажи продавец соглашается принять сумму меньше, чем он должен по ипотеке. Банк должен одобрить такую сделку, что значительно увеличивает время обработки по сравнению со стандартной продажей. Короткие продажи часто встречаются на объектах, находящихся в залоге, потому что банки и кредиторы управляют сделкой напрямую.

Contingent: Continue to Show (CCS)

Этот статус означает, что продавец сохраняет право продолжать показывать объект, пока условия не будут выполнены. Если появится лучшее предложение, продавец может вести переговоры с текущим покупателем или рассматривать новое. Ваше предложение contingent vs under contract может быть заменено, если другой покупатель предложит более выгодные условия.

Contingent: No Show

Противоположность CCS — это ситуация, когда продавец соглашается не показывать дом и не устраивать открытые показы, пока условия не будут выполнены. Объект фактически снимается с рынка на этот период, что даёт текущему покупателю больше гарантий.

Pending: приближение к закрытию

Когда объект переходит в статус «pending», все условия выполнены, и сделка движется к завершению. Это гораздо более сильный сигнал, что продажа действительно состоится. Хотя сделки в статусе pending всё ещё могут сорваться, это гораздо реже, чем на этапе contingent.

Виды статусов pending

Pending Short Sale

Аналогично contingent short sale, но на более поздней стадии. Такой статус означает, что все условия выполнены, и банк одобрил продажу по цене ниже рыночной. Сделка активно продвигается, хотя окончательное утверждение всё ещё требует одобрения банка.

Pending с резервными предложениями

Даже при статусе pending некоторые продавцы продолжают принимать резервные предложения. Это говорит о наличии неопределённости или желании максимально расширить варианты. Если основной pending-покупатель откажется, продавец может быстро перейти к резервному.

Статус pending более 4 месяцев

Если объявление показывает статус pending более четырёх месяцев, это обычно указывает на ошибку или задержку. Агент мог забыть обновить статус на «sold» после завершения сделки, или задержки связаны с переговорами и финансированием. Перед подачей предложения стоит уточнить ситуацию.

Можно ли делать предложения по объектам с contingent или pending статусом?

Да, вы можете подавать предложения как по объектам с contingent, так и по с pending статусом, в зависимости от конкретных условий и предпочтений продавца. Однако ваши шансы на успех значительно различаются.

По объектам с contingent

Такие объекты часто допускают резервные предложения. Если основные условия не будут выполнены и сделка сорвётся, вы можете стать основным покупателем. Это реальная возможность, если вы считаете, что исходные contingencies могут не быть выполнены. Наличие предварительного одобрения от банка или наличных средств значительно повышает вашу привлекательность для продавца.

По объектам с pending

Когда объект достиг статуса pending, сделка почти завершена. Шансы, что ваше резервное предложение будет принято, минимальны, если только вы не предложите значительно выше цены или продавец явно не указал, что принимает резервные предложения. Большинство сделок в статусе pending всё же завершаются успешно, поэтому вероятность успеха невысока.

Стратегические советы

Лучшие шансы на успех у вас при предложениях по объектам с contingent, особенно с клауза kick-out. Лучше сосредоточиться на домах с условиями, а не на тех, что в статусе pending. Продемонстрируйте свою финансовую состоятельность — предоставьте предварительное одобрение, готовность к быстрому закрытию или оплату наличными. Если вы делаете предложение contingent vs under contract, будьте готовы принять менее выгодные условия, поскольку у продавца уже есть договоренность.

Понимание нюансов этих трёх статусов — contingent vs pending vs under contract — помогает вам более эффективно ориентироваться на рынке и находить реальные возможности даже при отсутствии стандартного объявления.