Когда вы действительно можете вычесть взносы HOA из налогов?

Большинство владельцев домов, оплачивающих взносы HOA, задаются вопросом, предоставляют ли эти обязательные платежи какую-либо налоговую льготу. Краткий ответ: для основных жилых помещений, как правило, — нет. Однако, если ваша недвижимость приносит доход через аренду или содержит квалифицированный домашний офис, вы можете иметь право на ценные вычеты. Вот что нужно знать о сценариях налогового вычета взносов HOA согласно руководству IRS 2025.

Понимание ситуации с взносами HOA

Ассоциации владельцев жилья управляют общими зонами и инфраструктурой сообщества по всей стране. Взносы HOA обычно покрывают:

• Обслуживание и ремонт объектов
• Ландшафтные услуги
• Обслуживание общественных удобств
• Страхование общих зон
• Службы безопасности и охраны
• Специальные программы сообщества

По словам Карен Уоллес, ассистента профессора в школе бизнеса Willumstad Университета Адельфи, налоговое обращение с взносами HOA зависит от того, как вы используете недвижимость — личное или коммерческое использование определяет возможность вычета.

Сценарий 1: Арендная недвижимость и полный вычет взносов HOA

Если вы сдаете недвижимость исключительно в аренду, вы обычно можете полностью вычесть сумму взноса HOA как допустимый расход на арендуемый бизнес. Истинный Тамплин, основатель Finance Strategists и сертифицированный специалист по личным финансам, объясняет, что эти взносы поддерживают обслуживание недвижимости, приносящей доход, что делает их допустимыми операционными расходами в форме Schedule E (Форма 1040).

Частичный сценарий аренды

Математика усложняется, когда вы арендуете часть года и используете дом для личных целей. IRS применяет простой тест: вы считаетеся занимающим жилье, если используете его для личных целей более чем:

• 14 дней в налоговом году, или
• 10% от общего числа дней аренды по рыночной стоимости

Когда происходит и личное, и арендное использование, ваши допустимые взносы HOA равны проценту использования для аренды. Пример: годовой взнос HOA в размере 1200 долларов на недвижимость, сдаваемую в аренду шесть месяцев, дает вычет в 600 долларов (50%).

Эти суммы указывайте в Schedule E при подаче федеральных налогов. Для точных рекомендаций по объектам с смешанным использованием ознакомьтесь с публикацией IRS 527 (Жилая арендная недвижимость).

Сценарий 2: Вычет взносов HOA для квалифицированных домашних офисов

Самозанятые и владельцы бизнеса, использующие домашние офисы, могут вычесть пропорциональную часть взносов HOA — но применяются строгие требования IRS.

Квалификация для вычета домашнего офиса

Ваш рабочий кабинет должен быть регулярно и исключительно предназначен для бизнес-операций. IRS обычно признает это, когда ваш дом служит основным местом ведения бизнеса — где происходят административные функции. В качестве альтернативы, специально выделенное место для хранения инвентаря может соответствовать требованиям при определенных условиях.

Важное ограничение: сотрудники по форме W-2 не могут претендовать на этот вычет. Право имеют только самозанятые и владельцы малого бизнеса.

Расчет допустимой суммы

Вычет соответствует вашей доле использования дома для бизнеса. Если ваш домашний офис занимает 20% вашей жилой площади, и вы заплатили 1200 долларов в год за взносы HOA:

$1,200 × 20% = $240 допустимый вычет

Указывайте это в форме 8829 (Расходы на бизнес-использование дома). Ознакомьтесь с публикацией IRS 587 для получения подробных требований и ограничений, применимых к вашей ситуации.

Взносы HOA по типу недвижимости

Классификация вашей недвижимости определяет, применим ли статус налогового вычета для взносов HOA:

Когда взносы HOA остаются невычитаемыми

Эти ситуации исключают возможность налогового вычета взносов HOA:

• Постоянное проживание в доме без аренды или бизнеса
• Использование курортных объектов исключительно для личных целей
• Специальные оценки HOA для однократных улучшений или ремонтов (хотя оценки, связанные с обслуживанием, могут подходить для арендных объектов)

Правильное оформление вычетов за взносы HOA

Для правильного заявления этих вычетов необходимо:

• Арендная недвижимость: указывайте взносы HOA в Schedule E (Дополнительный доход и убытки)
• Домашний офис: используйте форму 8829 (Расходы на бизнес-использование дома)
• Документация: храните подробные квитанции, счета и договоры аренды для защиты при проверке
• Ссылки: ознакомьтесь с публикациями IRS 527 или 587 в зависимости от ситуации

Стратегии максимизации налоговых вычетов по взносам HOA

Если у вас несколько объектов недвижимости или вы работаете из дома, рассмотрите следующие подходы:

Стратегия аренды: даже частичная аренда второго объекта может принести налоговые преимущества, если объект соответствует требованиям IRS.

Оптимизация домашнего офиса: самозанятые профессионалы могут организовать выделенное рабочее пространство, чтобы максимально увеличить налоговые вычеты по взносам HOA пропорционально использованию для бизнеса.

Управление документацией: ведите всестороннюю документацию, включая выписки HOA, квитанции за аренду, журналы использования для бизнеса и договоры аренды, храните их в надежном месте.

Консультация с профессионалом: налоговая сложность требует экспертного руководства. квалифицированный налоговый специалист поможет выявить серые зоны, обеспечить соблюдение правил и избежать дорогостоящих ошибок при изменениях в законодательстве.

Часто задаваемые вопросы о взносах HOA и налогообложении

Могут ли сотрудники по форме W-2 вычитать взносы HOA за домашний офис?

Нет. Право на вычет домашнего офиса имеют только самозанятые и владельцы бизнеса. Традиционные сотрудники не могут претендовать на этот вычет, даже при наличии выделенного рабочего пространства.

Что делать, если я сдаю дом сезонно?

Вы можете вычесть взносы HOA только за месяцы, когда недвижимость приносит доход от аренды. Рассчитайте допустимую часть, разделив месяцы аренды на 12.

Подходят ли специальные оценки для вычета?

Возможно. Если оценки финансируют обслуживание или ремонт, приносящий пользу арендной недвижимости или домашнему офису, они могут подходить. Оценки, финансирующие капитальные улучшения, обычно не подходят. Обратитесь к налоговому специалисту для подтверждения.

Как взносы HOA влияют на налог на прирост капитала?

Обычные взносы HOA не влияют на расчет налога на прирост при продаже дома. Однако, специальные оценки, финансирующие улучшения, могут увеличить вашу базу стоимости, что снизит облагаемый налогом прирост при продаже.

Доступны ли налоговые вычеты по взносам HOA на уровне штата?

Многие штаты следуют федеральным правилам, что потенциально позволяет вычеты для арендных или бизнес-используемых объектов. Проверьте конкретные руководства вашего налогового органа штата или проконсультируйтесь с лицензированным налоговым специалистом штата.

Итог: максимально используйте возможности налоговых вычетов по взносам HOA

Для большинства владельцев домов статус налогового вычета взносов HOA не распространяется на основные жилые помещения. Однако, арендодатели и владельцы домашних офисов не должны упускать эти часто пропускаемые вычеты. Владельцы арендной недвижимости могут полностью или частично вычесть взносы в Schedule E, а самозанятые — пропорциональные вычеты через форму 8829.

Перед заявлением любого вычета убедитесь в соответствии с текущими руководствами IRS (публикации 527 для аренды, 587 для домашнего офиса) и проконсультируйтесь с налоговым специалистом. Правильное документирование и стратегическое планирование позволяют значительно снизить налоговые обязательства, если взносы действительно связаны с бизнесом или арендой.

Если у вас есть арендная недвижимость или квалифицированный домашний офис, тщательно изучите возможности вычета по взносам HOA — это легальный и часто недооцененный способ снижения налогов.