Понимание соглашений о домашнем капитале: полный гид по этой альтернативной финансовой опции

Домовые соглашения о доле в собственности стали все более популярной альтернативой для владельцев домов, не соответствующих требованиям традиционных вариантов финансирования. В отличие от обычных методов заимствования, этот подход позволяет вам разблокировать будущую стоимость вашего дома без традиционных ежемесячных платежей или накопленных процентов. Давайте рассмотрим, как работает этот современный финансовый инструмент и подходит ли он для вашей ситуации.

Что именно такое соглашение о доле в собственности и как оно работает?

Соглашение о доле в собственности по сути отличается от традиционных кредитов под залог недвижимости или линий кредита (HELOC). Вместо использования текущей доли в собственности, этот договор связывает ваш доступ с будущей долей — то есть с потенциальным ростом стоимости вашего дома. Вы получаете аванс наличными от инвестора по доле в собственности, а взамен он приобретает контрактную долю в будущей стоимости вашего дома.

Механика проста: вы получаете единовременную выплату сразу, но вместо ежемесячных платежей с начисляющимися процентами вы в конечном итоге возвращаете деньги инвестору по завершении соглашения. Обычно это происходит тремя способами: продажей дома, рефинансированием с новым кредитором или выкупом доли инвестора напрямую.

Сроки таких договоров обычно составляют от 10 до 30 лет, в зависимости от провайдера и условий соглашения. В течение этого времени вы сохраняете полное право собственности — инвестор по доле в собственности имеет залог на имущество, но не владеет частью вашего дома.

Финансовые механизмы: доход, разделение доли и стратегии выхода

Процент будущей доли, которая перейдет инвестору, определяется заранее и закрепляется в контракте. Этот процент зависит от нескольких факторов: текущей оценочной стоимости вашего дома, вашего текущего положения по доле в собственности, географического расположения и кредитного профиля.

Независимый оценщик оценивает ваше имущество, и некоторые компании корректируют эту цифру, чтобы установить начальную стоимость — базу, определяющую сумму аванса. Эта начальная стоимость защищает инвесторов от возможного обесценивания, одновременно позволяя им получать выгоду, если ваш дом дорожает.

После подписания соглашения инвестор регистрирует залог на ваше имущество. Если у вас есть существующая ипотека, инвестор становится вторичным залогодержателем — то есть ипотечная компания получает выплату первой при форс-мажорных ситуациях, а затем идет очередь инвестора.

Обязанность по выплате по окончании соглашения зависит от конечной стоимости вашего дома по сравнению с начальной:

• Сценарий роста стоимости: вы платите инвестору процент от конечной стоимости или процент от прироста
• Сценарий стабильной стоимости: вы платите процент от конечной стоимости или от первоначального аванса
• Сценарий обесценивания: ваш платеж может быть значительно снижен, часть первоначального аванса или вообще ничего

Расходы: что вы заплатите за соглашения о доле в собственности

Перед заключением любого соглашения о доле в собственности важно понять полную структуру сборов. Расходы варьируются в зависимости от региона, типа недвижимости и провайдера, но обычно включают:

• Плата за оформление: 3% — 5% от суммы аванса
• Оценка недвижимости: $200 — $1,250
• Осмотр дома: $650 — $1,050
• Услуги по титулу: $200 — $900
• Эскроу-сервисы: $250 — $500

При выходе из соглашения могут возникнуть дополнительные расходы на повторную оценку, осмотр и услуги по титулу/эскроу. При продаже добавьте комиссионные агентства недвижимости к общей сумме.

Совет по сравнению: подайте заявки нескольким провайдерам соглашений о доле в собственности и изучите традиционные альтернативы, такие как кредиты под залог недвижимости. Это даст вам персонализированные предложения и ясность по краткосрочным и долгосрочным затратам по разным вариантам.

Право собственности и доступность услуг

Не все объекты недвижимости подходят для соглашений о доле в собственности. Большинство провайдеров сосредоточены исключительно на односемейных, собственных жилых домах, хотя некоторые теперь принимают вторые дома, дачи или инвестиционные аренды.

Географическая доступность остается значительным ограничением. На начало 2024 года покрытие сильно варьируется у разных провайдеров. Некоторые компании, такие как Aspire, работают всего в пяти штатах, тогда как более крупные — Unison и Point — обслуживают 26+ штатов и Вашингтон, округ Колумбия. HomeTap охватывает 16 штатов, а Unlock — 14 штатов. Меньшие операторы, такие как Splitero, сосредоточены на отдельных регионах западных штатов.

Примечание о доступности: зоны обслуживания меняются часто по мере расширения или сокращения деятельности компаний. Обратитесь напрямую к провайдерам для получения актуальной информации о праве собственности в вашем штате и округе.

Сравнение соглашений о доле в собственности и традиционного финансирования: ключевые различия

Соглашения о доле в собственности обслуживают отдельный сегмент рынка. Они идеально подходят, если вам отказали в традиционном финансировании из-за нестабильности доходов, низких кредитных рейтингов или недостатка наличных средств. Они не требуют ежемесячных платежей — важное преимущество, если ваше финансовое положение непредсказуемо.

Однако традиционные кредиты под залог недвижимости или HELOC предлагают предсказуемость, которой соглашения о доле в собственности не обеспечивают. С традиционным кредитом вы точно знаете, что должны платить каждый месяц и в конце срока. В случае соглашения о доле в собственности ваша окончательная обязанность полностью зависит от рыночной стоимости вашего дома — неопределенность, которая может не устраивать некоторых заемщиков.

Кроме того, успех инвестора зависит от роста стоимости дома. В падающем рынке их стимулы и ваши интересы расходятся — они владеют обесценивающимся активом, а вы живете в своем доме независимо от этого. Эта структурная разница создает принципиально иной профиль риска по сравнению с долговым заимствованием.

Также важно учитывать стоимость: первоначальные сборы для соглашений о доле в собственности обычно составляют 3-5%, что сопоставимо с традиционными комиссиями по займам, но вы избегаете ежемесячных процентов. За 10 лет при росте рынка это может быть значительно дешевле, чем традиционные проценты. В условиях плоского или падающего рынка вы можете платить меньше или ничего — что обеспечивает защиту от убытков, недоступную при займах.