Эксперты: покупка жилья в этом и следующем году может создать скрытые риски к 2030 году? 3 "плохих сообщения", на которые стоит обратить особое внимание.

Эти слова звучат очень грубо, но ты должен слушать.
В ближайшие два года, если ты сгоряча бросишься на рынок недвижимости, с высокой вероятностью к 2030 году ты не получишь увеличение активов, а только выкопаешь для себя бездонную яму.
Не сомневайтесь, три «плохих новости» уже не предсказания, а реальность, которая происходит на самом деле.
Опыт обогащения за счет покупки недвижимости за последние тридцать лет становится самой большой ловушкой в следующие десять лет.
---
Первая плохая новость: не верьте больше в то, что "цены на жильё достигли дна".
Проснись!
Что такое дно? Дно - это когда никто не продает. Сейчас никто не покупает!
Всегда находятся люди, которые говорят о "ослаблении политики", думая, что скоро произойдет V-образный разворот. Но посмотрите на данные: сколько составят продажи жилой недвижимости в стране с января по май 2025 года? 3,41 трлн юаней, что на 3,8% меньше по сравнению с прошлым годом.
В 2021 году, в самый разгар, объем продаж составил 18,2 триллиона. А сейчас? Сможем ли мы удержать 8 триллионов в 2025 году?
Это не резкое сокращение, это подрыв основы.
Отчет открытых ценных бумаг можно считать вежливым, прогнозируя, что продажи в 2026-2027 годах упадут еще на 8%.
Что это за небольшие изменения? Это переоценка всей логики рынка.
Когда пена уходит, мы понимаем, кто плавал голым. Теперь вопрос в том, что вода продолжает убывать, и ты даже не видишь, где берег, так как можешь сказать, что это конец?
Сейчас те, кто смело говорит "дно достигнуто", либо наивны, либо хотят втянуть вас в это.
---
Вторая плохая новость: ты думал, что покупаешь актив? Нет, ты покупаешь "замороженное производство".
Что такое актив? Активом называется то, что можно реализовать в любое время.
Сейчас ситуация такова: купить дом легко, а продать его крайне сложно.
Владелец по имени Се Цин выставил на продажу за 1,43 миллиона в июне, снизил до 890 тысяч, что составляет целых 540 тысяч, и только тогда кто-то *посмотрел на дом*. Обратите внимание, это всего лишь просмотр, еще не сделка.
Это не исключение, это норма.
Посмотрите на запасы. На конец мая 2025 года общая площадь незавершенных продаж жилой недвижимости в стране составляет 7,78 миллиарда квадратных метров. Это еще не считая огромного количества вторичных домов, выставленных на продажу агентствами.
Какова скорость сокращения запасов? В марте было убрано более 12 миллионов квадратных метров, в апреле - более 5 миллионов, а в мае сразу снизилось до 3 миллионов.
Чем больше продаешь, тем медленнее!
Раньше шесть кошельков боролись за одну квартиру, а сейчас молодежи даже на себя не хватает, откуда же взяться «подхватчику»?
Кому ты продашь дом, который купил сейчас, через пять лет?
Не жди, когда понадобится деньги, и не сможешь найти кого-то, чтобы посмотреть квартиру, даже если захочешь сбросить цену на 500 тысяч. Это не инвестиция, это называется стоять на высоком уровне.
Куча непроданных арматур и цемента в руках — это не актив, а обуза.
---
Третья плохая новость: стоимость владения будет медленно высасывать ваши средства.
Не думайте только о первоначальном взносе, подумайте о ежемесячных платежах, а затем о будущем.
Многие люди думают, что сейчас процентные ставки по ипотеке низкие, и что они получают выгоду. Но вы подписываете контракт на двадцать или тридцать лет, кто может гарантировать, что будущая процентная среда не изменится?
Это все мелочи.
Что самое страшное? Налог на недвижимость.
Почему эти три слова всё ближе, несмотря на то что их повторяют N лет?
Потому что логика изменилась. Ранее полагались на продажу земли, а что теперь? (Точка доходит до сути)
Не ставьте на то, что этого не произойдет. В настоящее время многие аналитики предсказывают, что в течение пяти лет пилотный проект с высокой вероятностью будет запущен.
Как только вы получите жилье, у вас будет еще одна точка, откуда будут уходить деньги. Чем больше у вас домов, тем больше вы будете платить.
Когда наступит время, если количество людей, продающих свои квартиры для уклонения от налогов, увеличится, а предложение вторичного жилья резко возрастет, сколько же будет стоить ваше "сокровище"?
Ранее дом был станком для печати денег, а в будущем дом может стать машиной для уничтожения денег.
---
Тем, кто все еще пропагандирует "покупку жилья с закрытыми глазами с гарантией прибыли", где ваша совесть?
Базовая логика рынка недвижимости полностью изменилась.
Во-первых, население. Goldman Sachs предсказал, что к 2035 году потребность в жилье по всей стране будет на 40% меньше, чем в 2017 году. Население уменьшается, спрос падает, 70% сосредоточено в крупных и средних городах. Кто будет жить в домах, которые вы покупаете в третьем и четвертом эшелонах?
Во-вторых, свойства. "Финансовые свойства" дома насильственно отделяются, возвращаясь к "жилищным свойствам".
Министерство жилищного строительства в новой редакции «Нормы жилых проектов» в марте 2025 года подняло стандарты для новостроек на высокий уровень.
К 2030 году, когда появятся новые высококачественные и хорошо оснащённые дома, с чем вы сможете сравнить вашу "старую развалюху", которую вы сейчас терпите и покупаете? В то время это будет чистейший "объект амортизации".
Так что не ставьте все сокровища вашей семьи на дом.
В следующие пять лет самой большой определенностью будет неопределенность.
Наличные – это король, это не значит, что вам нужно хранить мертвые деньги, а значит, что когда другие не могут двигаться, у вас все еще есть право выбора.
Никогда не используйте инерцию мышления последних 30 лет, чтобы поставить на карту эпоху, которая уже полностью изменилась.
Самый большой риск заключается в том, что вы все еще думаете, что ничего не изменилось.