最近REITデータを掘り下げているんだけど、正直、ほとんどの投資家が見落としている面白いポイントがある。みんなリセッション時に株が暴落するって話をするけど、実はリセッション中のREITは全く違うストーリーを語っている。

というわけで、REITは基本的に不動産会社の株式を所有できる証券だ。法律上、資産の少なくとも75%を不動産に保有し、利益の90%を配当として分配しなければならない。最初は退屈に思えるかもしれないけど、実際の数字を見ると話は別だ。

歴史的に見て、REITは圧倒的な成績を残してきた。1972年から2024年までの平均年利回りは12.6%、一方でS&P 500は8%だった。でも、ここ5年は厳しかったね—わずか5.5%対して市場は15.3%。だからこそ、多くの人が本当に気になっているのは、「REITはリセッション耐性があるのか？」ということだ。

調べてみると、リセッション中のREITは思ったほどひどくはない。景気後退時には平均17.6%の損失を出す一方、S&P 500は20%以上下落している。つまり、ダメージは受けるけど、市場全体よりはマシだ。でも、面白いのはその後の動きだ。

リセッション前の12ヶ月間、REITは平均5.7%のプラスリターンを記録している。そして実際のリセッション中は確かに下落するけど、最も興味深いのは、その後だ。過去6回のリセッション後、REITは平均22.7%のリバウンドを見せている。これは、多くの資産クラスが追いつけないほどの回復だ。

なぜこんなに早く回復できるのか？それは金利だ。不動産の価値はキャップレートと連動して動き、キャップレートは金利に非常に敏感に反応する。中央銀行はリセッション時に金利を引き下げるため、キャップレートが低下し、不動産価格が上昇する。REITは公開市場で取引されているため、価格は即座に反応する。市場は今の価値ではなく、12〜18ヶ月先の価値を織り込んでいる。

ただし、ここに一つのニュアンスがある—すべてのREITが同じわけではない。データセンター、ヘルスケア、トリプルネットリースのREITは、景気後退時にも比較的堅調だ。一方、ホテル、ビルボード、モーゲージに特化したREITは、より大きく打撃を受けやすい。だから、リセッション時のヘッジとしてREITを考えるなら、セクター選びが重要になる。

結論としては、REITは景気が悪化しても市場全体のように崩壊しないし、ほかの資産クラスよりも早く回復する。そして、ヘルスケアやデータセンターのような特定のセクターを選べば、さらに堅牢性が増す。だから、多くの人がこれらに注目し始めているのも納得だ。