何回物件を見ただけで1.5万元を請求されるの？

この記事は新民晩報からの転載です。

内見を数回しただけで1万5千元を徴収？

市民の購入意向金が「高額な差し止め」された事例に対し、専門家は契約時の曖昧な表現を避けるよう注意喚起

《不動産売買仲介契約書》には売主の署名がなく、吴女士の署名のみ

吴女士が受け取った意向金の領収書 本版の写真はすべて取材協力者提供

5万元の購入意向金を支払ったが、最終的に購入しないことに決めたところ、中介業者は「内見サービス」を理由に30％を強引に差し止めた。吴女士は最近、「新民帮侬忙」に相談し、菁瑞地产での経験を語った。 《不動産売買仲介契約書》には買主の一方署名のみで、取引は成立していないにもかかわらず、中介は全額返金を拒否し、後に「労働コスト」の名目で5万元のうち1万5千元を「高額差し止め」した。記者の調査によると、法律関係者は明確に指摘している。中介の本来の報酬は取引成立を促すことを前提とすべきであり、内見などの基本サービスだけを提供しながら一方的に高額な差し止めを設定するのは法的根拠に欠ける。

内見費用は未約定

吴女士は記者に対し、1ヶ月前に菁瑞地产を通じて物件を見学し、宝山区の顾村で中古住宅を購入する予定だったと述べた。1月5日、吴女士は菁瑞地产の担当者に5万元を支払い、これは宝山区菊太路777弄の物件（以下「A物件」）の購入意向金だった。同日、吴女士は《不動産売買仲介契約書》に署名し、仲介業者は上海菁瑞房地产経紀有限公司だった。契約条項によると、A物件の売主が《売買契約書》に署名すれば、その意向金は手付金に転換されるが、「内見費用が意向金から差し引かれるかどうか」については特に記載されていない。注目すべきは、A物件の《売買契約書》と《仲介契約書》には、吴女士の署名のみで、売主の署名はない点だ。

吴女士によると、最初はビデオ内見だけだった。1月7日、担当者は彼女を連れて菊太路777弄の現地を見学した。「この意向金を支払った物件については、総合的な価格を考慮し、夫と私は特に満足していなかったので、他の物件も見てみるつもりだった」と語る。当日、別の中介業者が顾村公園近くの別の物件（以下「B物件」）を案内した。「見学後、私はB物件も菁瑞地产に紹介し、内見を依頼した。その日、二つの中介業者にそれぞれB物件を見せてもらった」と強調した。菁瑞地产の内見は後から行われ、B物件も彼女が情報提供したものであり、当初の計画にはなかった。

返金要求は拒否

慎重に検討した結果、吴女士夫妻はB物件の購入を決め、別の中介業者と契約した。

1月20日、吴女士は菁瑞地产に対し、A物件の取引未成立と仲介契約に売主の署名がないことを理由に、意向金5万元の全額返還を求めた。しかし、この要求は即座に拒否された。1月21日、吴女士が苦情を申し立てた後、地元の都市管理部門が介入したが、調整会議では「返金額」について合意に至らなかった。宝山区の都市管理執法局の職員は記者に対し、「これは契約紛争に属し、都市管理の執行対象ではなく、調停を行うのみ」と答えた。

記者は菁瑞地产の関係者に連絡し、状況を確認した。相手は、「A物件は取引成立しなかったが、仲介担当者は内見などのサービスを提供したため、一部のみ返金できる」と主張した。また、「吴女士は最終的に別の中介業者とB物件の契約を結んだが、これは『跳単』の疑いがある」と述べた。

菁瑞地产の全額返金拒否に対し、吴女士は疑問を呈した。業界の慣例では、取引未成立前に、意向買主は中介の内見、相談、物件のマッチングなどのサービスに対して料金を支払う必要はないと指摘している。「意向金5万元はA物件にのみ適用され、領収書と契約書が証拠だ。B物件とは無関係だ。もし菁瑞地产が私の『跳単』行為を主張するなら、別途訴訟を起こすべきであり、二つの事案を一緒に解決すべきではない」と述べた。

その後、吴女士は記者に対し、全額返金の要求は依然拒否されており、菁瑞地产は現在3.5万元の返金に応じていると伝えた。「内見数回で1万5千元？これはあまりにもひどい！」

取引未成立の場合は差し止めできない

記者はこの件について法律関係者に相談した。上海尚社弁護士事務所の馬晓弁護士は、「5万元の『意向金』は法的な概念ではなく、取引意向の前払金に過ぎない」と指摘した。民法典第586条によると、手付金は書面で明確に合意されていなければ適用されない。吴女士が支払った意向金は手付金としての合意がないため、手付金として扱えない。

馬晓は、「予約金は契約履行のための前払金であり、売買契約の一般的な形態だ。契約に意向金の用途や返還についての規定がない、または不明確な場合は、取引の慣行と公平原則に従い、取引未成立時は返還すべきだ」と述べた。民法典第961条から966条によると、中介の報酬は契約成立を促すことを前提とすべきであり、内見だけを提供し取引を成立させなかった場合、高額な報酬を主張する権利はない。さらに、内見サービスの費用は事前に合意されていなければ、後から一方的に請求できない。意向金や誠意金、前払金は手付金ではなく、取引が成立しなかった場合、中介は全額返還すべきであり、菁瑞地产は後から一方的に差し止め項目や金額を設定する権利はない。中介が必要経費を主張する場合も、民法典第964条に基づき、交通費や人件費など実際のコストに合理的に基づくべきであり、「高額な差し止め」ではない。

馬晓は、片側署名の仲介契約は法的拘束力を持たないと指摘した。現時点で得られている情報によると、B物件は複数の中介業者が掲示しており、菁瑞地产は内見のみを提供し、独占的な情報や実質的な値下げ交渉などのコアサービスは行っていない。「顧客は菁瑞地产の独占情報や重要なサービスを利用せず、他の中介を選ぶのは合法的な市場の選択であり、『跳単』には当たらない」と述べた。

馬晓は、意向金や予約金の契約時には、返還条件や変換ルール、違約責任を明確にし、曖昧な表現を避けるよう注意を促した。また、振込時には「意向金（未成立時全額返還）」や「予約金（非手付金、未履行時全額返還）」と備考を付け、証拠を残すことも重要だ。最後に、中介が「意向金や予約金」を「手付金」に見せかけて変換しようとする場合は、書面で明示しなければならず、そうしなければ手付金の罰則は適用されない。

吴女士の権益は守られるのか？「新民帮侬忙」は今後も注視していく。

記者 夏韵