住宅価格が頭金を下回った場合、なぜアメリカは住宅を放棄できるのに私たちはできないのか？

少し前に、私は提案をしました。住宅価格が頭金を下回った場所で、もし住宅ローンの返済が非常に困難な場合、銀行は利息の支払いを一時停止することを検討できると。住宅価格が安定した後、住宅購入者が困難な期間を乗り越えたら、利息の支払いを再開するか、または銀行は住宅価格と購入者の状況に応じて一部の利息を免除することもできる。これにより、一方で購入者の負担を軽減し、他方で銀行は実質的に損失を被らない。なぜなら、元本は引き続き返済されているからです。ある人に批判されました：「なぜ？住宅価格が上昇しているときに、銀行に多くの金を払ったのか？」と。
落ち着いてください、私のこの提案には根拠があります。いくつかの地域では、今の住宅価格が頭金を大きく下回っている場合があります。そのとき、所有者には二つの選択肢があります：第一、ローンを返済し続ける、第二、住宅を放棄して銀行に渡す。例えば、アメリカでは住宅価格が頭金を下回ったら、住宅を放棄します。住宅を銀行に直接渡し、銀行はそれを処理します。しかし、中国では、所有者は住宅を放棄できません。
アメリカがこのような措置を取る理由は、多くの州で住宅ローンに追及権がないからです。住宅価格が頭金を下回った後、あなたは直接住宅を銀行に渡すことができ、銀行は住宅を競売にかけます。競売でいくらで売れるかによって、銀行はその金額を回収し、損失は銀行が負担します。例えば、住宅ローンが50万ドルだったのに、最終的に競売で30万ドルで売れた場合、20万ドルの損失は銀行が負担します。
しかし、中国の住宅ローンには無限追及権があります。もしローンを返済しなかった場合、銀行は訴訟を起こし、住宅を競売にかけます。ローンが200万ドルだったのに、最終的に100万ドルで売れた場合、差額の100万ドルは銀行が引き続きあなたの給与口座から差し引き、他の資産も追及します。中国では、住宅ローンを背負った時点で無限責任を負うことになります。銀行は住宅価格の変動に関係なく、元本と利息の全額を要求します。さらに、中国では住宅ローンを返済しないと、銀行に訴えられ、信用情報に問題が生じ、公務員試験やその他多くのことに影響します。
アメリカがこのような措置を取る理由は、アメリカでは住宅ローンの多くが証券化されており、他の機関にパッケージとして売却されているためです。銀行は手数料を稼ぎ、リスクを移転します。中国の銀行の住宅ローンはほとんど証券化されていません。もし購入者が住宅を放棄した場合、その損失はすべて銀行が負担します。さらに、アメリカでは住宅ローンの返済ができなくても、信用情報に大きな影響はほとんどありません。アメリカには個人破産制度もあります。
中国の庶民は本当に非常に良い人たちで、ほとんどの人が住宅ローンを返済し続けています。たとえ住宅価格が半分に下落してもです。今回の不動産市場の調整は、私たちの制度改善にも課題を提起しています。住宅価格が下落したときに、どのようにして損失やコストを分担するかです。さもなければ、ある人が住宅を買った後、最終的に住宅価格が70％下落し、残り30％になったときに、まだローンを返済し続けるのは、購入者にとって不公平です。リスク移転の仕組みを構築し、購入者の負担を軽減すべきです。
保険や証券化の仕組みがない場合、最善の方法は利息の一時停止、または一部の利息の削減です。たとえ2年間停止しても構いません。住宅価格が頭金を下回った場合、住宅を放棄するコストが高すぎて、また軽減策もないため、これは明らかに購入者にとって不公平です。