63歳以降に自宅を売却すると、メディケアの保険料が急騰する可能性があります

多くの退職者や退職を間近に控えた人々は、自宅にかなりの資産を持っています。実際、何十年も前に手頃な価格で不動産を購入した住宅所有者は、今や数十万ドル、ひいては数百万ドルの価値のある家に住んでいるかもしれません。

これらの家を売ることは、シニアとして生活するための資金を増やす良い方法となるでしょう。特に、退職金の貯蓄が十分でない人にとっては重要です。

実際、ヴァンガードの最近の調査によると、ベビーブーマーが自宅を売却し、退職後に賃貸に住む場合、退職準備率が20ポイント向上し、60％のベビーブーマーが晩年も生活水準を維持できる見込みです。

ただし、売却を検討している場合は、この決定がメディケアの保険料を急騰させる可能性があることを理解しておく必要があります。

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自宅売却がメディケアの保険料に与える影響

2026年のメディケア保険料は、ほとんどの退職者にとって月額202.90ドルであり、これはメディケアの対象者が一般の高齢者や病気の多い人が多いため、妥当な金額といえます。

しかし、すべての人がこれほど少なく支払っているわけではありません。中には、メディケアのパートBとパートDの保険料が大幅に高くなる場合もあります。これは、2026年に所得に基づく月額調整額（IRMAA）が適用されるためです。対象となるのは、夫婦合算の所得が218,000ドル、または単身者の所得が109,000ドルの場合です。

所得が高いほど、保険料は最大689.90ドルまで上昇する可能性があります。これは、メディケアとメディケイドの管理機関（CMS）が定める2026年のIRMAAの最高層の料金です。

では、自宅を売ることはこれに影響するのでしょうか？答えは簡単です。保険料は所得に基づいて決まるため、大きな利益を得て自宅を売却した場合、その利益はメディケアの費用を決定するための所得としてカウントされる可能性があります。

自宅を売却した場合、メディケアの保険料はどれくらい上がるのでしょうか？

社会保障局は、メディケアの保険料を決定するために、2年前の所得を基に修正調整済総所得（MAGI）を算出します。

そのため、63歳以降に自宅を売却することは重要です。なぜなら、その年に報告するMAGIが65歳時の保険料に影響を与えるからです。同様に、64歳で売却すれば66歳時の保険料に影響します。MAGIには、キャピタルゲインも含まれ、売却益が多い場合は税金が発生することもあります。

通常、主要な居住用不動産を売却する場合、一定の条件を満たせばキャピタルゲインの控除を申請できます。条件には、売却前の5年間のうち少なくとも24ヶ月間その住宅を所有し、居住用として使用していることが含まれます。

これらの条件を満たす場合、単身者の場合は最大25万ドルまでの利益を控除でき、夫婦共同申告の場合は最大50万ドルまで控除可能です。ただし、利益の額によっては、売却後にメディケアの保険料に影響を与える大きな利益となることもあります。もし控除の対象外となる場合は、より問題になりやすいです。

退職者は、自宅売却のこの影響を理解し、いつどのように縮小・売却を行うか計画を立てる必要があります。特に、売却がメディケアの費用に影響を与える可能性がある場合は、事前に準備しておくことが重要です。