鲁法事例【2026】069
建設工事はまだ着工されていない
双方は契約締結時に「不動産を抵当に入れる」ことを合意した
抵当不動産の位置、面積、価格は不明確である
この合意は有効か？
（画像はAI作成）
事案の概要
2022年9月27日、甲社と乙社は《水電工事分包契約》を締結し、甲社が乙社のガラス工場の水電工事を担当することに合意した。工事代金の支払いについては、工事完了後、乙社の検査部門の検査に合格した後に、契約金額の70%を一時的に抵当として一つの不動産に充て、残額は進捗金として支払うと定めた。残りの5%は品質保証金として1年後に支払う。契約締結後、甲社は施工を開始し、2022年12月末に完了、工事は2023年5月に引き渡された。甲社は何度も乙社に工事代金を催促したが、乙社は応じなかった。甲社はやむなく枣庄市中法院に訴え、乙社に工事代金の支払いを求めた。
裁判所の審理
本件の争点は、甲社と乙社が工事前に締結した「不動産を抵当に入れる」契約が有効かどうかである。
裁判所は審理の結果、最高人民法院の《民法典》契約編適用通則に関する解釈第28条第一項は、債務者または第三者と債権者が債務履行期限前に物を抵当に入れる合意をした場合、人民法院は債権債務関係の審理を基にその効力を認定すべきと規定していると判断した。甲社と乙社の間で「抵当として一つの不動産の70%を支払う」契約は、性質上、物を抵当に入れるものである。契約締結時点では工事は未着工であり、債権債務関係は未形成であった。抵当とする不動産の位置、面積、価格などの基本的内容も未確定であった。工事は2023年5月に引き渡されたが、その時点で工事は竣工検査に合格し、品質も合意通りであるとみなされる。乙社は契約通り甲社に工事代金を支払う義務があるが、未払いであり、不動産の引き渡し証拠も提出されていない。
最終的に、裁判所は乙社に対し甲社への工事代金と利息の支払いを命じた。一審判決後、乙社は控訴したが、二審裁判所は一審判決を支持し、控訴を棄却した。この判決は確定している。
裁判官の見解
建設工事分野では、資金繰りの緩和を目的として、施工業者と建設会社が不動産を抵当に入れる合意を結ぶケースが多い。抵当合意の成立時期は、工事竣工前と竣工後に分かれる。
竣工前の抵当合意は、工事未着工のため債権債務関係が未形成であり、抵当不動産の具体的な情報や市場価値も不明なため、一般的には効力が認められない。本件もこれに該当し、工事未着工の段階で「一つの不動産を抵当に入れる」合意は不確定性が高く、履行可能性に欠けるため、決済条項として認められない。したがって、甲社の抵当による支払い請求は認められない。
一方、工事契約履行中に締結された抵当合意については、その性質と効力に争いがある。工事の進行とともに、竣工や支払期限が近づくと、抵当合意の内容が不明確な場合もあり、抵当不動産の所有権移転や担保設定の有効性について異なる判断がなされる。最高人民法院の解釈によれば、竣工後かつ支払期限後に締結された抵当合意は、抵当不動産の所有権が施工業者に直接帰属する場合は無効とされるが、抵当合意に基づき抵当不動産の売却や換価を行うことは有効とされる。抵当権の設定により抵当不動産の所有権が移転された場合は、担保としての優先弁済権が認められる。
竣工後の抵当合意は、契約の効力に大きな争いはなく、履行期限後に合意された場合は、当事者の意思表示が一致すれば有効とみなされる。工事の竣工と支払額が確定した後の合意は、法律や規則に違反しなければ有効とされる。
法条のリンク
《中華人民共和国民法典》第401条：抵当権者は、債務履行期限前に抵当人と抵当財産が債務不履行時に抵当に入る旨を合意した場合、抵当財産に対して優先弁済を受けることができる。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条：債務者または第三者と債権者が債務履行期限後に物を抵当に入れる合意をした場合、その効力は当事者の意思表示が一致した時点で生じる。
債務者または第三者が抵当合意を履行した場合、人民法院は原債務も同時に消滅したと認定すべきである。履行しない場合は、催告後に合理的期限内に履行されなければ、債権者は原債務または抵当合意に基づく請求を認める。ただし、法律や当事者の別段の定めがある場合は除く。
抵当合意が人民法院に確認されたり、調解書として作成された場合、債権者が財産権の変動を主張するには、調解書の効力発生時点でのものでなければならない。
債務者または第三者が所有権や処分権を持たない財産権をもって抵当合意を締結した場合は、解釈第十九条に従う。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条：債務者または第三者と債権者が債務履行期限前に物を抵当に入れる合意をした場合、その効力は審理の基礎となる債権債務関係の中で認定される。
当事者が債務不履行時に抵当財産の競売や換価を合意した場合、その合意は有効と認められる。ただし、抵当財産が所有権移転された場合は無効とされるが、他の部分の効力には影響しない。
債務不履行時に抵当財産の換価や換価を合意した場合、人民法院はこれを支持すべきである。
《全国法院民商事審判工作会議紀要》第45条：債務履行期前に抵当合意を締結し、抵当物が未交付の状態で債権者が交付を請求した場合、これは第71条の譲渡担保とは異なるため、人民法院はその旨を説明し、原債権債務関係に基づき訴訟を提起すべきとする。説明後も請求を変更しない場合は、訴えを却下するが、他の訴訟を提起する権利は妨げない。
作者：李梅娟、王鑫、張恒
出典：枣庄市中法院
出所：山東高等人民法院
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建設工事の施工前に「住宅を抵当に入れる」ことを契約で取り決めるのは有効ですか？
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双方は契約締結時に「不動産を抵当に入れる」ことを合意した
抵当不動産の位置、面積、価格は不明確である
この合意は有効か？
（画像はAI作成）
事案の概要
2022年9月27日、甲社と乙社は《水電工事分包契約》を締結し、甲社が乙社のガラス工場の水電工事を担当することに合意した。工事代金の支払いについては、工事完了後、乙社の検査部門の検査に合格した後に、契約金額の70%を一時的に抵当として一つの不動産に充て、残額は進捗金として支払うと定めた。残りの5%は品質保証金として1年後に支払う。契約締結後、甲社は施工を開始し、2022年12月末に完了、工事は2023年5月に引き渡された。甲社は何度も乙社に工事代金を催促したが、乙社は応じなかった。甲社はやむなく枣庄市中法院に訴え、乙社に工事代金の支払いを求めた。
裁判所の審理
本件の争点は、甲社と乙社が工事前に締結した「不動産を抵当に入れる」契約が有効かどうかである。
裁判所は審理の結果、最高人民法院の《民法典》契約編適用通則に関する解釈第28条第一項は、債務者または第三者と債権者が債務履行期限前に物を抵当に入れる合意をした場合、人民法院は債権債務関係の審理を基にその効力を認定すべきと規定していると判断した。甲社と乙社の間で「抵当として一つの不動産の70%を支払う」契約は、性質上、物を抵当に入れるものである。契約締結時点では工事は未着工であり、債権債務関係は未形成であった。抵当とする不動産の位置、面積、価格などの基本的内容も未確定であった。工事は2023年5月に引き渡されたが、その時点で工事は竣工検査に合格し、品質も合意通りであるとみなされる。乙社は契約通り甲社に工事代金を支払う義務があるが、未払いであり、不動産の引き渡し証拠も提出されていない。
最終的に、裁判所は乙社に対し甲社への工事代金と利息の支払いを命じた。一審判決後、乙社は控訴したが、二審裁判所は一審判決を支持し、控訴を棄却した。この判決は確定している。
裁判官の見解
建設工事分野では、資金繰りの緩和を目的として、施工業者と建設会社が不動産を抵当に入れる合意を結ぶケースが多い。抵当合意の成立時期は、工事竣工前と竣工後に分かれる。
竣工前の抵当合意は、工事未着工のため債権債務関係が未形成であり、抵当不動産の具体的な情報や市場価値も不明なため、一般的には効力が認められない。本件もこれに該当し、工事未着工の段階で「一つの不動産を抵当に入れる」合意は不確定性が高く、履行可能性に欠けるため、決済条項として認められない。したがって、甲社の抵当による支払い請求は認められない。
一方、工事契約履行中に締結された抵当合意については、その性質と効力に争いがある。工事の進行とともに、竣工や支払期限が近づくと、抵当合意の内容が不明確な場合もあり、抵当不動産の所有権移転や担保設定の有効性について異なる判断がなされる。最高人民法院の解釈によれば、竣工後かつ支払期限後に締結された抵当合意は、抵当不動産の所有権が施工業者に直接帰属する場合は無効とされるが、抵当合意に基づき抵当不動産の売却や換価を行うことは有効とされる。抵当権の設定により抵当不動産の所有権が移転された場合は、担保としての優先弁済権が認められる。
竣工後の抵当合意は、契約の効力に大きな争いはなく、履行期限後に合意された場合は、当事者の意思表示が一致すれば有効とみなされる。工事の竣工と支払額が確定した後の合意は、法律や規則に違反しなければ有効とされる。
法条のリンク
《中華人民共和国民法典》第401条：抵当権者は、債務履行期限前に抵当人と抵当財産が債務不履行時に抵当に入る旨を合意した場合、抵当財産に対して優先弁済を受けることができる。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条：債務者または第三者と債権者が債務履行期限後に物を抵当に入れる合意をした場合、その効力は当事者の意思表示が一致した時点で生じる。
債務者または第三者が抵当合意を履行した場合、人民法院は原債務も同時に消滅したと認定すべきである。履行しない場合は、催告後に合理的期限内に履行されなければ、債権者は原債務または抵当合意に基づく請求を認める。ただし、法律や当事者の別段の定めがある場合は除く。
抵当合意が人民法院に確認されたり、調解書として作成された場合、債権者が財産権の変動を主張するには、調解書の効力発生時点でのものでなければならない。
債務者または第三者が所有権や処分権を持たない財産権をもって抵当合意を締結した場合は、解釈第十九条に従う。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条：債務者または第三者と債権者が債務履行期限前に物を抵当に入れる合意をした場合、その効力は審理の基礎となる債権債務関係の中で認定される。
当事者が債務不履行時に抵当財産の競売や換価を合意した場合、その合意は有効と認められる。ただし、抵当財産が所有権移転された場合は無効とされるが、他の部分の効力には影響しない。
債務不履行時に抵当財産の換価や換価を合意した場合、人民法院はこれを支持すべきである。
債務者または第三者が所有権や処分権を持たない財産権をもって抵当合意を締結した場合は、解釈第十九条に従う。
《全国法院民商事審判工作会議紀要》第45条：債務履行期前に抵当合意を締結し、抵当物が未交付の状態で債権者が交付を請求した場合、これは第71条の譲渡担保とは異なるため、人民法院はその旨を説明し、原債権債務関係に基づき訴訟を提起すべきとする。説明後も請求を変更しない場合は、訴えを却下するが、他の訴訟を提起する権利は妨げない。
作者：李梅娟、王鑫、張恒
出典：枣庄市中法院
出所：山東高等人民法院