私たちは住宅の手頃な価格危機を誤って捉えている可能性があります。研究者によると、供給不足ではなく高所得者層が住宅価格を押し上げているということです。

経済学者、立法者、ウォール街は長い間、手頃な価格の住宅供給を増やす必要性を説いてきましたが、それはそれほど簡単ではないかもしれません。

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カリフォルニア大学アーバイン校の博士課程学生シュライラー・ルイとサンフランシスコ連邦準備銀行の研究者ジョン・モンドラゴン、ラミ・ナジャール、ヨハネス・ヴィーラントが最近執筆したメモによると、平均所得の成長は「住宅価格の成長と強く関連している」と述べています。

「しかし、平均所得の成長と住宅供給の増加にはほとんど関係がありません」と彼らは付け加えました。「代わりに、住宅供給の成長は人口増加と強い正の関係があります。実際、ほとんどすべての都市圏で住宅ユニットの増加は人口よりも速く進んでいます—ロサンゼルスやサンフランシスコのような高価な住宅市場でも同様です。」

これは、NIMBY運動や規制の厳しさ、賃料規制を新築よりも優先する政治家たちが住宅の手頃な価格の危機を悪化させているという深く根付いた考えに異議を唱えるものです。

一方、カリフォルニアの高額な住宅市場はこれらの傾向の典型例として挙げられ、しばしばテキサスの住宅がより手頃な価格であることと比較されます。

確かに、カリフォルニアは生活費が高く、ホームレスや州外への移住を促しています。しかし、供給が要因でなかったことを踏まえ、研究者たちは需要の違いが住宅価格にどのように影響するかを詳しく調査しました。

1970年代半ばまでさかのぼるデータをもとに、彼らは住宅価格と中央値所得が2000年まで密接に連動していたことを指摘しました。しかし、その後、住宅価格の成長は所得をはるかに超えました。

「この研究は、規制改革が住宅の手頃さに与える影響は限定的であり、住宅供給の制約の違いが都市圏間の住宅動態の根本的な要因ではない可能性を示しています」と述べています。

平均所得を見た場合、研究者たちは1975年から2024年までほぼ住宅価格と一対一で成長していたことを発見しました。

したがって、供給不足というよりも、住宅の手頃さは「むしろ所得成長の格差、特に中間層と上位層の間の違いに主に関係している可能性があります」。言い換えれば、所得格差が住宅価格を押し上げているのです。

一方、2000年から2020年までの所得と住宅供給を見た場合、両者の関係は見られませんでした。その理由は、米国の家庭が裕福になると、住宅の改装や引越し、あるいは住宅の質を向上させる他の方法を選び、新たな住宅を購入することよりも優先する傾向があるからかもしれません。

高所得よりも、新たに都市に流入する世帯の増加が供給を押し上げ、その結果、「住宅供給の成長はほぼすべての都市圏で人口増加と強く関連している」とデータは示しています。

研究者たちは、二つの異なるタイプの需要を強調しています。一つは、より良い住宅の質への需要が高まると、住宅価格は上昇しますが、住宅ユニット数の需要は比較的変わらない場合です。

もう一つは、人口増加による需要が平均所得を一定に保ちながら、ユニット数の需要が増加し、価格と供給の両方を押し上げる場合です。

「これは、住宅の手頃さの危機は、特に所得層や地域ごとの経済成長の分布の変化を理解することで最も効果的に対処できることを示唆しています」と結論付けています。

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