Ces derniers temps, je me suis plongé dans les données sur les REITs et honnêtement, il y a quelque chose d’intéressant ici que la plupart des investisseurs pourraient passer à côté. Tout le monde parle de la chute des actions en période de récession, mais les REITs pendant une récession racontent en réalité une histoire différente.

Voici le truc - les REITs sont essentiellement des titres qui vous permettent de posséder des parts dans des sociétés immobilières. Selon la loi, ils doivent garder au moins 75 % de leurs actifs en immobilier et distribuer 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes. Ça peut sembler ennuyeux jusqu’à ce que vous regardiez les chiffres réels.

Historiquement, les REITs ont cartonné. De 1972 à 2024, ils ont affiché un rendement annuel moyen de 12,6 % contre 8 % pour le S&P 500. Mais oui, les cinq dernières années ont été difficiles - seulement 5,5 % contre 15,3 % pour le marché. C’est pourquoi la vraie question que tout le monde se pose : les REITs sont-ils vraiment à l’épreuve des récessions ?

Il s’avère que, pendant une récession, les REITs ne performent pas aussi mal qu’on pourrait le penser. Lors des ralentissements, ils ont en moyenne perdu 17,6 %, contre plus de 20 % pour le S&P 500. Donc ils subissent un coup dur, mais moins que le marché dans son ensemble. Ce qui est fou, c’est ce qui se passe après.

Dans les 12 mois précédant une récession, les REITs ont en moyenne affiché un rendement positif de 5,7 %. Puis, pendant la récession elle-même, oui, ils chutent. Mais là où ça devient intéressant, c’est après - après les six dernières récessions, les REITs ont rebondi en moyenne de 22,7 % dans les 12 mois suivants. C’est le genre de rebond que la plupart des actifs ne peuvent pas égaler.

Pourquoi cette reprise rapide ? Les taux d’intérêt. La valeur de l’immobilier évolue avec les taux de capitalisation, qui suivent de près les taux d’intérêt. Les banques centrales baissent les taux pendant les récessions, ce qui réduit les taux de capitalisation et fait monter les prix de l’immobilier. Comme les REITs se négocient sur les marchés publics, leurs prix réagissent immédiatement. Les marchés anticipent ce que les sociétés vaudront dans 12 à 18 mois, pas aujourd’hui.

Mais voici la nuance - tous les REITs ne se valent pas. Les centres de données, la santé, et les REITs en triple net lease montrent une résilience particulière pendant les ralentissements. Les hôtels, panneaux publicitaires, et REITs axés sur les hypothèques ? Ceux-là sont plus vulnérables. Donc, si vous envisagez les REITs comme une couverture pendant une récession, il faut être sélectif.

En résumé : les REITs ne s’effondrent pas comme le marché dans son ensemble quand ça devient difficile, ils rebondissent plus vite que la plupart des classes d’actifs, et si vous choisissez les bons secteurs comme la santé ou les centres de données, vous bénéficiez d’une protection encore accrue. C’est logique que de plus en plus de gens s’y intéressent de près.