La crise du logement abordable dans les années 1980 : ce que le loyer moyen en 1980 révèle sur la classe moyenne

Le marché locatif aux États-Unis a connu un bouleversement majeur dans les années 1980, marquant le début d’une crise du logement abordable qui perdure encore aujourd’hui. Selon le Harvard Joint Center for Housing Studies, en 1980, le taux de charge du coût du logement atteignait 35 %, avec plus de la moitié des locataires confrontés à des charges de logement sévères. Ce moment clé a révélé un problème fondamental : la relation entre les salaires et les coûts du logement se désintégrait.

La détérioration spectaculaire n’était pas inévitable. Dans les années 1960 et au début des années 1970, la location restait accessible à la majorité des familles américaines. Cependant, la crise économique du milieu des années 1970, avec la stagflation et la récession, a profondément modifié la dynamique du marché locatif. Ce qui a suivi, c’est une divergence persistante entre la hausse des coûts du logement et le stagnation des salaires réels — un écart qui ne cesse de s’élargir depuis près de cinquante ans.

D’abord abordable, puis crise : l’explosion des prix de la location depuis les années 1980

Pour comprendre l’ampleur de cette transformation, les chiffres racontent une histoire frappante. En 1980, le loyer mensuel médian aux États-Unis était de seulement 243 $, selon iPropertyManagement. Cinq ans plus tard, en 1985, il avait grimpé à 432 $, soit une augmentation de 78 % en seulement cinq ans. En contexte, en 2022, le loyer mensuel moyen national atteignait 1 388 $, représentant une hausse d’environ 470 % par rapport à 1980.

Cette accélération est importante car elle a largement dépassé la croissance des revenus. Depuis 1980, le prix moyen des loyers a augmenté d’environ 9 % par an, un rythme qui dépasse régulièrement l’inflation des salaires de manière significative. L’effet composé de cette divergence a été dévastateur pour les locataires de classe moyenne qui tentent de maintenir leur niveau de vie.

Pourquoi la croissance des revenus n’a pas suivi l’augmentation des coûts du logement

L’écart entre les coûts du logement et les revenus devient impossible à ignorer lorsqu’on examine les salaires réels. Ajusté à l’inflation de 2022, le revenu annuel moyen aux États-Unis en 1980 était d’environ 29 300 $. Cela signifie qu’un locataire typique en 1980, payant 243 $ par mois, consacrait environ 10 % de son revenu annuel au logement.

Avançons rapidement jusqu’à ces dernières années : le salaire moyen national au quatrième trimestre 2023 atteignait 59 384 $, selon USA Today. Pourtant, quelqu’un payant 1 388 $ par mois en loyer consacre environ 28 % de ce revenu au logement seul. Pour de nombreux locataires, la situation s’est encore détériorée.

L’histoire du pouvoir d’achat ne se limite pas au logement. Pour illustrer l’évolution des coûts, les consommateurs dans les années 1980 payaient environ 1,59 $ pour un gallon de lait à 2 % dans l’Iowa (1987), 0,39 $ la livre de pommes dans le Wyoming (1986), et 1,39 $ la livre de viande hachée à New York (1980). Bien que le prix des produits alimentaires ait également augmenté, la trajectoire des loyers a été bien plus raide.

Le coût humain : comment les locataires d’aujourd’hui supportent le fardeau

Les conséquences de cette déconnexion sont devenues impossibles à ignorer. En 2022, selon TIME, la moitié de tous les locataires aux États-Unis consacraient plus de 30 % de leurs revenus au logement — soit le double ou plus de ce que leurs homologues en 1980 consacraient en moyenne. Ce seuil de 30 % est considéré par les experts en politique du logement comme la limite de ce qui est « abordable ».

Pire encore, plus de 12 millions d’Américains dépensaient au moins la moitié de leur salaire en loyer. Pour les travailleurs de la classe moyenne — en particulier dans les grandes métropoles — le logement est passé d’une dépense gérable à la principale ligne de dépense dans le budget familial, évincant l’épargne, les soins de santé et autres nécessités.

Les années 1980 ont marqué un point d’inflexion. Ce que le loyer moyen en 1980 nous indique, c’est qu’à l’époque, le logement était réellement abordable pour les Américains actifs. La trajectoire depuis lors — alimentée par des contraintes d’offre, une demande croissante dans les marchés prisés, et la stagnation des salaires en termes réels — a créé un paysage fondamentalement différent. Comprendre cette histoire est essentiel pour saisir à quel point la réalité financière de la classe moyenne américaine a changé.