La signature d'un contrat avant la début des travaux de construction stipulant « en échange de la maison pour dettes » est-elle valable ?

Cas Rufa [2026] 069

Les travaux de construction n’ont pas encore commencé

Les parties ont convenu lors de la signature du contrat de « compensation par la maison »

La localisation, la superficie et le prix du bien immobilier en guise de compensation ne sont pas clairement définis

Cette clause est-elle valable ?

(Image créée par IA)

Présentation du cas

Le 27 septembre 2022, la société A et la société B ont signé un « Contrat de sous-traitance en travaux d’eau et d’électricité », dans lequel il est convenu que la société A sera responsable de l’installation électrique et hydraulique de l’usine de la ville de B. Concernant le paiement, le contrat stipule qu’après l’achèvement complet du projet, et après inspection et approbation par le département de contrôle qualité de la société B, 70 % du montant provisoire du contrat seront versés, en échange d’une maison en guise de paiement, le reste étant payé par acomptes selon l’avancement. Après inspection et audit, le paiement final de 95 % du montant sera effectué, le solde de 5 % étant retenu comme garantie de qualité pendant un an. Après la signature du contrat, la société A a organisé les travaux, achevés fin décembre 2022, et le projet concerné a été livré en mai 2023. La société A a plusieurs fois réclamé le paiement, mais la société B n’a pas répondu. La société A a alors intenté une action devant le tribunal intermédiaire de Zaozhuang, demandant le paiement des travaux.

Examen du tribunal

Le point de discorde concerne la validité de la clause « compensation par la maison » convenue entre la société A et la société B avant le début des travaux.

Après examen, le tribunal a considéré que, selon l’article 28, paragraphe 1, de l’« Interprétation de la Cour Suprême Populaire sur l’application de la partie Contrats du Code Civil de la République Populaire de Chine », lorsqu un débiteur ou un tiers conclut un accord de compensation par la maison avec le créancier avant l’échéance, la validité de cet accord doit être reconnue par le tribunal lors de l’examen de la relation de créance et de dette. La clause entre la société A et la société B, selon laquelle 70 % du montant du contrat serait payé en échange d’une maison, constitue une forme de compensation par la maison. Au moment de la signature du contrat, le projet n’avait pas encore commencé, et aucune relation de créance ou de dette n’était encore formée. La localisation, la superficie et le prix de la maison en question n’étaient pas précisés. Le projet a été livré en mai 2023, après inspection et approbation, ce qui indique que le projet a été achevé conformément aux normes. La société B aurait dû payer la somme convenue, mais ne l’a pas encore fait, et n’a pas non plus fourni de preuve de livraison de la maison à la société A.

En conclusion, le tribunal a ordonné à la société B de payer la somme due à la société A, avec intérêts. Après la décision en première instance, la société B a fait appel, mais la cour d’appel a confirmé la décision initiale. La décision est devenue définitive.

Commentaires du juge

Dans le domaine de la construction, il est courant que le maître d’ouvrage conclue un accord de compensation par la maison pour soulager sa trésorerie, avec deux périodes distinctes : avant la clôture des comptes de fin de travaux et après. La période avant la clôture comprend : 1. la phase d’appel d’offres ou la signature du contrat de construction ; 2. la période d’exécution du contrat, principalement entre le début des travaux et la clôture des comptes.

Concernant la clause de « compensation par la maison » lors de la phase d’appel d’offres ou de signature du contrat, si le projet n’a pas encore commencé, aucune relation de créance ou de dette n’est encore formée, et si la localisation, la superficie ou la valeur marchande de la maison ne sont pas précisées, cette clause est généralement considérée comme invalide en pratique. Dans ce cas précis, le projet n’ayant pas encore débuté, la clause de « une maison en échange du paiement du projet » entre la société A et la société B présente une incertitude, manquant d’informations clés telles que la localisation, la valeur ou le montant précis, et sa formulation vague la rend difficile à exécuter. Par conséquent, la demande de la société A de compensation par la maison n’est pas acceptée.

Concernant la période d’exécution du contrat de construction, la validité et la nature de la clause de compensation par la maison restent sujettes à débat. En effet, à mesure que le projet approche de sa fin, si la clause n’est pas claire ou si elle ne précise pas la propriété du bien immobilier ou le montant exact, cela peut entraîner des conséquences juridiques différentes. Selon l’article 28, paragraphe 2, de l’« Interprétation de la Cour Suprême », si la clause stipule que, après la fin des travaux et la clôture des comptes, la propriété de la maison revient directement au constructeur, cette clause est considérée comme une hypothèque mobilière, donc invalide, sauf si la propriété a été transférée au moment de la signature. Si la clause prévoit que le constructeur peut demander la vente ou la mise en vente de la maison pour réaliser la créance, cette stipulation est valable. Si la propriété a été transférée au constructeur lors de la signature, cela constitue une garantie mobilière, permettant une vente aux enchères ou une mise en vente pour satisfaire la créance.

En ce qui concerne la validité des accords de compensation conclus après la clôture des comptes et l’échéance du paiement, la pratique montre qu’ils sont généralement valides si les parties ont exprimé leur volonté de manière sincère et si le contenu ne viole pas la loi. Selon l’article 27, paragraphe 1, de l’« Interprétation », si la créance et la dette sont clairement établies après la clôture des comptes, et si l’accord ne viole pas la loi ou l’ordre public, il est considéré comme valable.

Liens législatifs

• Article 401 du « Code Civil de la République Populaire de Chine » : Le droit de gage ne peut, avant l’échéance, convenir avec le débiteur que, en cas de non-paiement à l’échéance, le bien gagé reviendra au créancier, qui pourra en bénéficier en priorité selon la loi.

• Article 27 de l’« Interprétation de la Cour Suprême » : Lorsqu’un débiteur ou un tiers conclut un accord de compensation par la maison après l’échéance, la validité doit être reconnue si aucune circonstance n’affecte la validité du contrat.

• Après exécution de l’accord, si le débiteur ou le tiers a transféré la propriété au créancier, la créance initiale est considérée comme éteinte. Si le débiteur ou le tiers n’a pas respecté l’accord, le créancier peut demander l’exécution ou la vente du bien, sauf disposition contraire ou accord spécifique.

• Si l’accord de compensation a été confirmé par le tribunal ou par une médiation, et si le créancier revendique une modification de ses droits, cela doit être rejeté si cela va à l’encontre de la bonne foi.

• Lorsqu’un débiteur ou un tiers conclut un accord en utilisant un bien dont il ne détient pas la propriété ou le droit de disposer, cela doit être traité conformément à l’article 19.

• Article 28 de l’« Interprétation » : La validité d’un accord de compensation par la maison conclu avant l’échéance doit être reconnue par le tribunal lors de l’examen de la relation de créance et de dette.

• Si le débiteur ne paie pas à l’échéance, le créancier peut demander la vente ou la mise en vente du bien pour réaliser la créance, et cette clause est valable. Si le bien revient au créancier, cela est considéré comme invalide, sauf si la propriété a été transférée lors de la signature. La demande de vente ou de mise en vente pour réaliser la créance doit être soutenue par le tribunal.

• Si le débiteur ou le tiers n’a pas transféré la propriété au créancier, la demande de priorité de paiement par le créancier sera rejetée. Si la propriété a été transférée, cela doit être traité conformément à l’article 68 de l’« Interprétation » sur les garanties mobilières.

• Article 45 du « Résumé des travaux de la Conférence nationale des tribunaux civils et commerciaux » : Lorsqu’un accord de compensation par la maison est conclu avant la date d’échéance, mais que le bien n’a pas encore été livré au créancier, celui-ci doit demander la livraison. Cette situation diffère de la garantie par cession, et le tribunal doit l’informer aux parties. Si, après clarification, la partie refuse toujours de modifier sa demande, celle-ci doit être rejetée, sans empêcher une nouvelle action basée sur la relation de créance et de dette initiale.

Auteur : Li Meijuan, Wang Xin, Zhang Heng

Source : Tribunal intermédiaire de Zaozhuang

Source : Haute Cour du Shandong