Comprendre vos options de refinancement hypothécaire après HARP

Pour de nombreux propriétaires, le refinancement hypothécaire semble simple en surface. Cependant, la réalité devient beaucoup plus complexe lorsque vous avez des dettes importantes, que vous avez du mal avec un mauvais crédit ou que la valeur marchande de votre propriété a chuté en dessous de ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire. C’est là que le défi s’intensifie, et que les voies traditionnelles de refinancement se ferment souvent.

La bonne nouvelle ? Si votre prêt hypothécaire est garanti par l’une des deux principales entreprises publiques—Fannie Mae ou Freddie Mac—vous pouvez encore avoir accès à des programmes conçus spécifiquement pour vous aider à refinancer dans des circonstances difficiles. Bien que le programme fédéral original de refinancement abordable (Home Affordable Refinance Program, HARP) ne soit plus en vigueur, ses successeurs offrent des voies similaires pour les emprunteurs en situation difficile.

L’évolution de l’aide au refinancement hypothécaire : de HARP aux solutions d’aujourd’hui

Pour comprendre où en sont les propriétaires aujourd’hui, il est utile de connaître l’historique. La Federal Housing Finance Agency (FHFA) a lancé le programme de refinancement abordable (HARP) dans le cadre d’une initiative fédérale en 2009, sous l’administration Obama. Ce programme est né par nécessité—le marché immobilier s’était effondré, laissant des millions de propriétaires avec peu ou pas de capitaux dans leur propriété. Beaucoup continuaient à effectuer leurs paiements mensuels, mais ils étaient piégés par des prêts sous l’eau et ne pouvaient pas accéder aux options de refinancement conventionnelles.

Entre 2009 et 2018, date de la fin du programme, près de 3,5 millions de ménages ont utilisé cette initiative pour refinancer à des taux d’intérêt plus bas ou restructurer leurs prêts en des formes plus gérables. L’impact du programme a été significatif, mais à mesure que le marché immobilier se stabilisait, le gouvernement fédéral a transféré son soutien à des alternatives plus récentes.

Aujourd’hui, la FHFA gère deux programmes de remplacement qui poursuivent cette mission : le programme de refinancement à haute LTV (HLTV) de Fannie Mae et le programme de refinancement amélioré (ERR) de Freddie Mac.

Deux voies modernes : comprendre HLTV et ERR

Fin 2022, environ 1,2 million de propriétaires américains détenaient encore des prêts hypothécaires pour lesquels ils devaient plus que la valeur de leur maison. Pour ces emprunteurs, le refinancement conventionnel reste essentiellement inaccessible. C’est là que interviennent HLTV et ERR.

Les deux programmes fonctionnent de manière similaire dans leur mission principale : ils permettent aux emprunteurs en situation de négative d’équité de refinancer sans exiger une part importante de capitaux propres. Cependant, il existe une différence cruciale entre l’ancien et le nouveau dispositif. Le programme original exigeait un ratio prêt-valeur (LTV) de 80 % ou moins, ce qui signifie que vous pouviez devoir jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison. Les nouveaux programmes ont relevé ce seuil de manière significative à 97,01 %.

Pour comprendre ce que cela signifie concrètement, considérez ce calcul : votre LTV est déterminé en divisant le montant que vous devez par la valeur estimée de votre maison. Si votre solde hypothécaire est de 200 000 $ et que votre maison est évaluée à 180 000 $, votre LTV est de 111 % (ce qui signifie que vous êtes sous l’eau). Selon les nouveaux programmes, vous pourriez potentiellement être éligible à un refinancement même dans cette situation, alors que les anciennes règles vous auraient exclu.

Pour être éligible à HLTV ou ERR, le nouveau prêt doit offrir au moins l’un des avantages suivants :

• Réduction des paiements mensuels de principal et d’intérêts
• Réduction du taux d’intérêt
• Réduction de la durée de remboursement du prêt
• Conversion vers une structure hypothécaire plus stable, comme passer d’une hypothèque à taux variable (ARM) à un prêt à taux fixe

Déterminer votre éligibilité aux programmes de refinancement modernes

Au-delà des exigences de LTV, les emprunteurs doivent démontrer un historique solide avec leur prêt actuel. Voici ce que la FHFA et les prêteurs qui gèrent ces programmes exigent :

• Date d’émission du prêt : votre prêt doit avoir été émis après septembre 2017
• Ancienneté du prêt : votre hypothèque doit avoir au moins 15 mois
• Statut de paiement : tous les paiements hypothécaires en cours doivent être à jour
• Historique de paiement récent : aucune mensualité de 30 jours de retard au cours des six derniers mois
• Fenêtre de délinquance de 12 mois : pas plus d’un paiement de 30 jours de retard au cours de la dernière année, sans cas de paiements en retard de 30+ jours

De plus, il n’y a pas d’exigence minimale de score de crédit pour ces programmes, ce qui peut être particulièrement utile pour les emprunteurs ayant connu des difficultés financières lors de la crise du logement ou des récentes crises économiques.

Comment naviguer dans le processus de refinancement

Si vous pensez pouvoir être éligible, voici comment procéder :

1. Identifier votre servicer de prêt et l’institution garante
Contactez votre servicer hypothécaire actuel pour demander si votre prêt est garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac. Alternativement, vous pouvez consulter leurs sites officiels—les deux offrent des outils pour rechercher votre prêt et confirmer quelle institution garantit le vôtre. Connaître la date d’émission de votre prêt est essentiel, préparez donc cette information.

2. Choisir votre partenaire prêteur
Vous pouvez refinancer auprès de votre prêteur actuel ou comparer avec un nouveau. De nombreuses banques, caisses de crédit et sociétés de prêt hypothécaire sont agréées pour émettre des prêts HLTV et ERR, vous avez donc une certaine flexibilité.

3. Rassembler la documentation requise
Préparez les documents nécessaires avant de contacter un prêteur. Cela inclut généralement des relevés hypothécaires récents, des détails sur tout second prêt ou ligne de crédit hypothécaire, une liste complète de vos obligations de dettes mensuelles, et des justificatifs de revenus (fiche de paie récente, déclarations fiscales ou attestation d’emploi).

4. Soumettre votre demande
Travaillez avec le prêteur choisi pour remplir et soumettre la demande officielle. Ils examineront vos informations, vérifieront votre éligibilité, et vous guideront dans leur processus spécifique.

5. Clôture et transition
Si votre demande est acceptée, vous signerez les nouveaux documents de prêt et commencerez à effectuer les paiements selon les nouvelles conditions. Le processus de refinancement prend généralement plusieurs semaines, de la demande au déblocage des fonds.

Avantages et inconvénients

Avant de vous engager dans un refinancement, évaluez honnêtement si les bénéfices surpassent les coûts et efforts impliqués.

Avantages de HLTV et ERR

• Accessibles aux emprunteurs avec peu ou pas de capitaux propres (ou même négatifs)
• Possibilité de réduire votre taux d’intérêt et vos paiements mensuels
• Processus de demande simplifié comparé aux refinancements conventionnels
• Aucun seuil minimum de score de crédit, rendant ces programmes accessibles aux emprunteurs en difficulté
• Pas d’obligation de payer une assurance hypothécaire sur le nouveau prêt
• Pas de limite maximale du ratio d’endettement (DTI), contrairement à de nombreux produits hypothécaires classiques

Inconvénients à considérer

• Le refinancement entraîne des coûts : frais de clôture, frais d’évaluation, assurance de titre, et frais de traitement peuvent facilement atteindre 3 000 à 5 000 $ ou plus
• Conditions actuelles du marché : les taux d’intérêt pour les refinancements restent relativement élevés par rapport aux moyennes historiques, ce qui peut limiter vos économies
• Inaccessible pour les propriétaires en procédure de saisie : si votre prêteur a entamé une procédure de foreclosure, ces programmes ne seront pas utiles

Prendre votre décision : le refinancement vous convient-il ?

Si vous n’êtes pas satisfait des conditions de votre prêt actuel, il vaut la peine de vérifier si vous êtes éligible à HLTV ou ERR, même si vous ne l’étiez pas initialement pour le programme HARP. Pour de nombreux propriétaires avec une négative ou une faible équité, ces programmes représentent la seule voie réaliste pour refinancer, car la plupart des prêteurs conventionnels exigent un LTV de 80 % ou moins.

Si ces programmes ne conviennent pas à votre situation, explorez d’autres options soutenues par la FHFA, comme le programme de refinancement pour emprunteurs à faible revenu. Vérifiez également si votre État gère un Fonds d’aide aux propriétaires (HAF), qui pourrait offrir un soutien financier direct. Vous pouvez aussi discuter d’une modification de prêt avec votre servicer hypothécaire—cette démarche peut modifier de façon permanente ou temporaire certains termes de votre prêt si vous avez des difficultés avec vos paiements mensuels.

L’essentiel est d’agir avant que votre situation ne se détériore davantage. Le refinancement ou la modification de votre prêt peut offrir un soulagement significatif, mais ces opportunités nécessitent une exploration rapide et une évaluation attentive des coûts versus bénéfices.