طريق شركة China Overseas Land & Investment عبر الدورة الاقتصادية: توازن بين الهجوم والدفاع، ومحرك داخلي

في 31 مارس، أصدرت China Overseas Land and Investment (0688.HK) نتائجها السنوية لعام 2025، حيث بلغ إجمالي عقود المبيعات للسنة 2512.3 مليار يوان، مما وضعها في المرتبة الثانية في القطاع، واحتفظت بالمبيعات ذات الحقوق في المركز الأول، وبلغ صافي الربح الأساسي للمساهمين 130.1 مليار يوان، مما جعلها في المركز الثاني على مستوى القطاع من حيث الأرباح، وبلغ صافي التدفق النقدي التشغيلي 167.3 مليار يوان، وبلغت النقدية المحتفظ بها في نهاية الفترة 1036.3 مليار يوان.

القدرة على الهجوم والدفاع: السكن والتجارة كعمودين رئيسيين

بفضل الاحتياطيات النقدية الوفيرة، تستثمر China Overseas بشكل قوي. في عام 2025، احتلت استثمارات الأراضي للشركة المركز الأول في القطاع للثلاثة أعوام على التوالي، حيث بلغت قيمة الأراضي الجديدة المضافة خلال العام 1186.9 مليار يوان، وقيمة الأراضي المشتراة بحقوق الملكية 924.2 مليار يوان. من بينها، شكلت حقوق شراء الأراضي في هونغ كونغ وبكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن نسبة 73.9%. حتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي مساحة الأراضي الاحتياطية للشركة (باستثناء China Overseas Hongyang) 25.278 مليون متر مربع من المباني، و2.2856 مليون متر مربع من المساحات ذات الحقوق. من قيمة الأراضي الاحتياطية، تمثل المدن من الدرجة الأولى والثانية القوية مجتمعة نسبة 86.5%، مع هيكلية عالية الجودة، مما يضمن استدامة النمو المستقبلي.

في ظل الوضع العام للصناعة الذي لا يزال يشهد تصحيحًا وتصفية، تتخذ China Overseas نهج “التموضع في الدورة” من خلال زيادة الاستثمارات، مع الحفاظ على أداء مالي مستقر، ومقارنة بمعايير “الثلاث خطوط الحمراء”، تظل الشركة في فئة “الأخضر” مع الحفاظ على مؤشرات ممتازة. نسبة الدين إلى الأصول 54.1%، وهي الأدنى في القطاع، ونسبة الدين الصافي 34.2%; متوسط تكلفة التمويل المرجح 2.8%، مع استمرارها في أن تكون الأدنى في القطاع. تعتبر China Overseas الشركة العقارية المدرجة الوحيدة التي حصلت على تصنيفي ائتماني دوليين من Fitch Ratings وS&P Global Ratings بدرجة “A-”.

وفقًا لإحصاءات وبحوث شركة CITIC Securities، منذ عام 2016، استمرت تكلفة التمويل للشركة في الانخفاض، حيث انخفضت من 4.76% في 2016 إلى 3.10% في 2024، وتراجعت أكثر في 2025 إلى 2.90%. بالمقارنة الأفقية، تعتبر تكلفة التمويل للشركة منخفضة نسبياً بين الشركات العقارية الكبرى. وذكرت شركة CITIC Securities في تقريرها أن التمويل هو “القدرة الإنتاجية” لصناعة العقارات، وأن انخفاض تكلفة التمويل يمنح الشركة ميزة في شراء الأراضي والمبيعات وغيرها من العمليات.

ما هو سر ثقة China Overseas؟ الهجوم في سوق السكن والدفاع في العقارات التجارية يتناغمان، ويشكلان منظومة متكاملة. لننظر إلى العقارات التجارية:

في عام 2025، بلغ دخل التشغيل التجاري 72.0 مليار يوان، وهو يغطي تمامًا مصروفات الفوائد الإجمالية للشركة. تساهم مراكز التسوق والمكاتب في 81% من الدخل، مع استمرار تحسين هيكل الأصول. ارتفعت نسبة إيرادات المشاريع في المدن من الدرجة الأولى والجديدة إلى 78%، مما يعكس تأثير الأصول الأساسية كمحرك رئيسي. خلال العام، نجحت شركة China Overseas Commercial Assets في طرح صندوق استثمار الأصول العقارية “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ) في سوق Shenzhen للأوراق المالية، وهو أول صندوق استثمار استهلاكي يتم إطلاقه بنموذج “الشراء-التجديد-الترقية-التحفيز”، مما يدل على أن قدرة إدارة الأصول الشاملة لـ China Overseas على “الاستثمار، التمويل، البناء، الإدارة، والتصفية” أصبحت دائرة ذاتية.

الدافع الداخلي: التشغيل الدقيق، الابتكار في الأنظمة الرقمية

ما سر قوة China Overseas؟ تحليل الشركة في مجالات التكاليف، وبناء سلسلة التوريد، والتحكم الرقمي، يظهر أن وراء أدائها الرائد يوجد “قاعدة” قوية تدعم العمليات والاستثمار بصمت.

التحكم في التكاليف هو المفتاح، من خلال التشغيل الدقيق. في تقرير عام 2025، كانت نسبة مصروفات التوزيع والإدارة إلى الإيرادات مجتمعة فقط 3.8%، بينما متوسط معدل مصروفات البيع والإدارة بين 50 شركة من شركات العقارات النموذجية هو 4.89%. نسبة 3.8% لـ China Overseas أقل بحوالي 1.1 نقطة مئوية من المتوسط، مما يبرز ميزة التكاليف.

تكامل سلسلة التوريد، وشراء المواد عالية الجودة بتكاليف منخفضة عبر كامل السلسلة. من خلال إقامة علاقات تعاون طويلة الأمد مع الموردين، خفضت الشركة تكاليف شراء المواد؛ بالإضافة إلى ذلك، من خلال تطبيق عمليات بناء موحدة، قللت من الهدر أثناء التنفيذ. شركة China Overseas Shenzhen Lingchao Supply Chain، التي تجمع بين مئات الشركاء، أنشأت منصة خدمات تجارية شفافة وفعالة، لا تخدم الشركة فحسب، بل تفتح المجال للصناعة بأكملها، مع تحسين إدارة سلسلة التوريد للمواد عبر الوسائل الرقمية، وتقليل تكاليف التعاون، وزيادة كفاءة السلسلة الصناعية.

طورت China Overseas منصة رقمية تغطي جميع أنواع الأعمال العقارية، بما في ذلك السكن والمكاتب ومراكز التسوق، لتحقيق إدارة رقمية شاملة “من الحد إلى الحد، ومن الأعلى إلى الأسفل”. تُستخدم هذه المنصة في مشاريعها الوطنية، وتوفر إدارة دقيقة وكمية لجميع عمليات التطوير والتشغيل، مع تحسين الكفاءة وتصحيح الانحرافات الإدارية بسرعة.

في عام 2025، فازت الشركة بجائزة IDC “القيادي في الذكاء الاصطناعي والذكاء الاصطناعي التوليدي” عن منصة “التعاون الذكي للأعمال العقارية المعتمدة على النماذج الكبيرة”. تدمج المنصة كميات هائلة من بيانات العقارات لتدريب نموذج كبير مخصص، وتتكامل بشكل عميق مع أنظمة الأعمال الأساسية، بحيث يمكن للموظفين بدون خلفية تقنية بناء تطبيقات AI بسرعة، تغطي عمليات الاستثمار والتصميم والبناء والتشغيل. زادت كفاءة العمليات الأساسية بأكثر من 40%، وارتفعت كفاءة مشاركة البيانات بين الأقسام بنسبة 60%.

في مجال البناء، تستخدم China Overseas نظام “HaiZhu” لإدارة المشاريع، الذي يرقمن ويقنن إدارة المشروع بالكامل، ويحتوي على حوالي 3000 تصنيف لمشاكل التفتيش الميداني، وأكثر من 80 معيارًا للفحوصات الميدانية، وأكثر من 100 معيار لاعتمادات العمليات الحرجة.

على مستوى تحسين التنظيم، تم التعاون مع Feishu لبناء منصة “China Overseas Tong”. من خلال أدوات مثل جداول البيانات متعددة الأبعاد في Feishu، تم رقمنة وتوحيد عمليات إدارة التغييرات في المشاريع، وطلبات التسعير، وغيرها. على سبيل المثال، باستخدام Feishu لإدارة تغييرات المشروع، يمكن توفير حوالي 300 ساعة عمل لكل مشروع، مما يعزز كفاءة التعاون التنظيمي بشكل كبير.

التحول الداخلي لـ China Overseas، من التحكم في التكاليف والنفقات، إلى بناء سلسلة التوريد، والابتكار الرقمي، ليس مجرد اختراق نقطة واحدة، بل هو تحول منهجي متكامل يشمل الاستراتيجية، والمنصات، والتقنيات، والأعمال، والتنظيم. من خلال البحث العميق والتطبيق في البناء والتطوير والتسويق، تواصل الشركة الابتكار وإعادة التشكيل لبناء نظام بيئي جديد لصناعة العقارات.

“مشاريع جيدة” لـ China Overseas: من “الواجهة” إلى “الجوهر” لحل المشكلات

في عام 2025، بلغ إجمالي عقود المبيعات في هونغ كونغ وبكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن 1254.4 مليار يوان، ومع الأداء المبيعاتي في المدن من الدرجة الأولى، تتصدر الشركة ترتيب مبيعات الشركات العقارية لعام 2025، وتستحق لقب “ملك المدن الأولى”. ولا شك أن “مشاريع جيدة” هي اللاعب الرئيسي.

فريق البحث والتطوير التابع للشركة يستخدم طرقًا مثل المسح الميداني، ومقابلات الملاك، وتحليل البيانات الضخمة، لفهم “الاحتياجات الكامنة” للعملاء بشكل عميق. من خلال دراسة 33,000 أسرة، حددت الشركة النقاط المؤلمة المتكررة، وحولتها إلى إطار طلبات “السدادات الستة، والوقاية من الستة، والتفكير في الثلاثة، والاحتياجات الثلاثة”. استنادًا إلى هذا الإطار، تستخدم China Overseas نظام “المعايير الجيدة، والتصميم الجيد، والمواد الجيدة، والبناء الجيد، والخدمة الجيدة” لتحقيق الحلول بشكل منهجي.

أطلقت الشركة نظام “China Overseas Good House Living OS”، المبني على البنية التحتية الرقمية، والربط المتكامل، والقدرات الرقمية الذكية، لبناء منصة بيئية ذكية للمساحات. يتضمن هذا النظام 16 منتجًا رئيسيًا، لتلبية جميع احتياجات العملاء، وحل المشكلات التقليدية مثل العزل والتسرب، بالإضافة إلى فحوصات المنزل الشاملة، والطاقة الذكية، والعيش الصحي، مما يجعل المنزل جهازًا ذكيًا يمكن ترقيته بشكل مستدام.

من خلال نظام Living OS، تحقق الشركة استجابة “فورية” لاحتياجات العملاء، ونجحت في طرح مشاريع مثل “Wanjijiuxu” و"Yundi Jiu Zhang" في بكين وشنغهاي، والتي حققت مبيعات قوية في ظل الظروف المعاكسة.

بعد التحول الرقمي، يضمن الطابع الهندسي لـ China Overseas أن الحلول لمشكلات العملاء تأتي من أساس متين، مع قوة ذكية، مما يجعل “مشاريع جيدة” تستحق الاسم، ويجعل الحياة الجميلة أكثر دفئًا. في الربع الأول من عام 2026، حققت الشركة مبيعات عقود بقيمة 515.1 مليار يوان، بزيادة 11%، مع استمرار المبيعات ذات الحقوق في المركز الأول في القطاع.

العمليات التجارية: التركيز على الاستراتيجية، وتخطيط “المحرك المزدوج”

في عام 2025، حققت China Overseas Commercial دخلًا تشغيليًا قدره 72 مليار يوان، وتغطية كاملة لمصروفات الفوائد الإجمالية للمجموعة. في ظل بيئة تراجع النمو في القطاع، تواصل الشركة العمل بثبات.

تتمحور خطة الشركة التجارية حول التركيز الاستراتيجي. في عام 2025، التزمت الشركة بـ"التركيز على المدن الرئيسية"، مع إضافة مشاريع تجارية تقع في المناطق المركزية للمدن من الدرجة الأولى والثانية القوية (مثل بكين، شنغهاي، شنتشن، فوسان). على سبيل المثال، مشروع “Da Ji Xiang” في بكين (المنطقة الغربية)، ومشروع “Yingyue Lake” في فوسان، تقع جميعها في المناطق التجارية المركزية أو المناطق ذات الكثافة السكانية، وتستفيد من قوة الاستهلاك الإقليمية وسهولة الوصول، مع معدلات إيجار عالية (96% في بكين Da Ji Xiang) وتدفق زوار مرتفع (أكثر من 200,000 زائر في اليوم الأول).

ثانيًا، تعتمد الشركة على “المحرك المزدوج”، حيث تمثل المراكز التجارية والمكاتب جناحيها. تستفيد مكاتب الأعمال من 59 مبنى مكتبيًا من الدرجة الأولى (أكبر مطور للمكاتب في البلاد)، مع الحفاظ على أعلى دخل من الإيجارات؛ بينما تسرع مراكز التسوق من خلال خط منتجات “HuanYu” المعياري (HuanYu City، HuanYu Fang، HuanYu Hui)، حيث تم تشغيل 6 مشاريع تجارية جديدة في 2025، وتجاوزت نسبة مراكز التسوق 60% من الدخل، مما يجعلها محركًا رئيسيًا للنمو.

ثالثًا، تمكين التشغيل الدقيق. من خلال “استراتيجية مخصصة لكل متجر” وتحديث المساحات، تعزز تنافسية المشاريع. على سبيل المثال، بعد تجديد “HuanYu Hui” في بكين، زادت الإيجارات بنسبة 32%. و"Yingyue Lake" في فوسان (المعروف سابقًا بـ Nanhai Yifeng City) أصبح مع تحسين المسارات وإدخال علامات تجارية شهيرة، معلمًا جديدًا للاستهلاك في المنطقة.

بالإضافة إلى ذلك، في عام 2025، أنشأت China Overseas عملية رأس مال مغلقة عبر “الاستثمار، التمويل، الإدارة، التصفية”، لتحقيق تدفق فعال للأصول وإطلاق قيمتها. في عام 2025، تم إدراج “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ)، وهو أول صندوق استثمار استهلاكي بنموذج “الشراء-التجديد-الترقية-التحفيز”، وحقق معدل زيادة أصول بنسبة 117.81%، وسجل رقم قياسي في سوق صناديق الاستثمار العقارية الاستهلاكية (نسبة الاكتتاب العام 361.9 مرة). يمثل هذا نجاحًا في تطبيق نموذج الأصول المهيكلة، ويضع معيارًا لصناعة العقارات التجارية المستدامة.

الأداء الممتاز للشركة التجارية يعزز من تآزر علامتي “التطوير” و"العمليات"، ويخلق تأثيرًا متبادلًا بينهما.

الخاتمة

عام 2026 هو نهاية “الخطة الرابعة عشرة” وبداية “الخطة الخامسة عشرة”. بعد تصحيح السوق، دخل القطاع العقاري المرحلة الثانية. تؤمن China Overseas أن السوق لا يزال كبيرًا، وأن عام 2026 سيشهد دخول صناعة العقارات في مرحلة جديدة من النمو عالي الجودة. مع استراتيجية “التميز والتوجيه المزدوج”، تركز على تطوير وإدارة العقارات، وتتمسك بسياسة الإيجار والبيع، وتبني نظامًا بيئيًا متكاملًا، تقود الشركة الابتكار وتواصل السير بثبات نحو مستقبل مستدام.