لماذا يستطيع الأمريكيون التخلي عن منازلهم عندما تنخفض أسعار العقارات إلى ما دون قيمة الدفعة الأولى ونحن لا نستطيع؟

قبل فترة، طرحت اقتراحًا، وهو أنه في المناطق التي تنخفض فيها أسعار العقارات إلى ما دون قيمة الدفعة الأولى، إذا كان المقترضون يواجهون صعوبة كبيرة في سداد القروض، يمكن للبنوك النظر في تعليق دفع الفوائد. بعد استقرار أسعار العقارات وتجاوز المقترضين للأزمة، يمكنهم استئناف دفع الفوائد، أو يمكن للبنك أن يعفي جزءًا من الفوائد بناءً على سعر العقار وحالة المقترض. هذا من جهة يخفف عبء المقترضين، ومن جهة أخرى لا يتكبد البنك خسائر كبيرة، لأن رأس المال لا يزال يُسدد. بعض الناس هاجموني قائلين: على أي أساس؟ عندما ترتفع أسعار العقارات، هل نعطي البنوك أموالاً أكثر؟
لا تتوتر، كلامي هذا له أساس من الصحة. بعض المناطق تشهد انخفاضات في أسعار العقارات تتجاوز بكثير قيمة الدفعة الأولى، وفي هذه الحالة، يمكن للمالك أن يختار خيارين: الأول، الاستمرار في سداد القرض، والثاني، التخلي عن المنزل للبنك. على سبيل المثال، إذا انخفض سعر العقار في أمريكا إلى ما دون قيمة الدفعة الأولى، يمكن للمالك أن يتخلى عن المنزل. يسلم المنزل مباشرة للبنك، والبنك يتولى بيعه. سعر البيع هو ما يساوي قيمة المنزل، والخسارة يتحملها البنك. مثلا، قرض منزل بقيمة 50 ألف دولار، وتم بيعه بمبلغ 30 ألف دولار، فإن الخسارة البالغة 20 ألف دولار يتحملها البنك.
لكن في الصين، القروض العقارية لها حق المطالبة غير المحدود. إذا لم تسدد القرض، يرفع البنك دعوى قضائية، ويبيع المنزل، وإذا كانت قيمة القرض 200 ألف دولار وتم بيعه بمبلغ 100 ألف دولار، فإن الفرق البالغ 100 ألف دولار يخصم من راتبك أو من أصولك الأخرى، ويواصل البنك المطالبة بها. في الصين، بمجرد أن تتكبد قرضًا عقاريًا، فإنك تتحمل مسؤولية غير محدودة. البنك لا يهتم بتقلبات أسعار العقارات، ويطالبك بسداد كامل رأس المال والفوائد. بالإضافة إلى ذلك، إذا لم تسدد القرض، ستتضرر سجلك الائتماني، مما يؤثر على فرصك في التوظيف الحكومي أو في العديد من الأمور الأخرى.
السبب في أن أمريكا تتبع هذا النهج هو أن معظم القروض العقارية هناك تُسوق كأوراق مالية، حيث يتم تجميعها وبيعها لمؤسسات أخرى، ويحقق البنك أرباحًا من رسوم المعاملة، وينقل المخاطر إلى جهات أخرى. أما في الصين، فالقروض العقارية لا تُسوق بشكل كبير كأوراق مالية، وإذا تخلى المقترض عن المنزل، فإن الخسارة تقع بالكامل على البنك. بالإضافة إلى ذلك، في أمريكا، حتى لو لم تسدد القرض، فإن سجل الائتمان الخاص بك لن يتأثر بشكل كبير، وهناك نظام للإفلاس الشخصي.
الشعب الصيني حقًا رائع جدًا، قليلون من لا يسددون قروضهم العقارية، والجميع يواصل السداد، حتى لو انخفض سعر العقار بنسبة نصف قيمته. هذا التعديل في سوق العقارات يسلط الضوء على الحاجة إلى تحسين نظامنا في التعامل مع مثل هذه الحالات، خاصة في حالات انخفاض الأسعار، وكيفية توزيع الخسائر والتكاليف. وإلا، إذا اشترى شخص منزلًا وانخفض سعره بنسبة 70%، وتبقى فقط 30%، وهو لا يزال يدفع القرض، فهذا غير عادل للمقترض. يجب إنشاء آلية لنقل المخاطر، لتخفيف عبء المقترضين.
في غياب أنظمة التأمين أو الأوراق المالية، أفضل الحلول هو تعليق دفع الفوائد أو تقليل جزء منها، حتى لو لمدة عامين. عندما تنخفض أسعار العقارات إلى ما دون قيمة الدفعة الأولى، فإن تكلفة التخلي عن المنزل مرتفعة جدًا، وغياب آلية للتخفيف، هذا غير عادل للمقترض بشكل واضح.