هل يعتبر صحيحًا أن يتم الاتفاق على "الرهون العقارية مقابل الديون" عند توقيع عقد قبل بدء أعمال البناء؟

حالة لو فا【2026】069

لم يبدأ بعد تنفيذ مشروع البناء

اتفق الطرفان عند توقيع العقد على “الاستبدال العقاري بالدين”

الموقع، المساحة، والسعر الخاصين بالعقار المرهون غير واضحين

هل هذا الاتفاق صحيح وفعال؟

(الصورة من إبداع الذكاء الاصطناعي)

مقدمة موجزة عن القضية

في 27 سبتمبر 2022، وقعت شركة أ مع شركة ب عقد مقاولات فرعية لأعمال المياه والكهرباء، حيث اتفق الطرفان على أن تتولى شركة أ تركيب المياه والكهرباء لمصنع زجاج المدينة التابع لشركة ب. فيما يخص دفع قيمة المشروع، نص العقد على أنه بعد الانتهاء الكامل من المشروع، وبعد فحص الجودة من قبل قسم التفتيش بشركة ب والموافقة عليه، يتم دفع 70% من المبلغ التعاقدي المؤقت، ويُخصم مقابل عقار واحد، ويتم دفع باقي المبلغ على دفعات حسب التقدم في العمل؛ بعد أن يتم استلام المشروع بنجاح من قبل جهة البناء وإتمام التدقيق، يتم دفع 95% من القيمة المحددة، ويُحتفظ بـ5% كضمان جودة يُدفع بعد سنة. بعد توقيع العقد، نظمت شركة أ فريق عمل للبدء في التنفيذ، وأنهى الفريق العمل في نهاية ديسمبر 2022، وتم تسليم المشروع المعني للاستخدام في مايو 2023. طالبت شركة أ شركة ب مرارًا وتكرارًا بدفع مستحقات المشروع، لكن شركة ب لم تلتفت. اضطرت شركة أ إلى رفع دعوى أمام محكمة زاو زو، تطلب فيها إلزام شركة ب بدفع مستحقات المشروع.

نظر المحكمة

الجدل الرئيسي في القضية هو: هل الاتفاق بين شركة أ وشركة ب على “الاستبدال العقاري بالدين” قبل بدء تنفيذ المشروع صحيح وفعال.

بعد المداولة، رأت المحكمة أن المادة 28، الفقرة 1 من تفسير المحكمة العليا بشأن تطبيق قانون العقود في جمهورية الصين الشعبية، تنص على أنه إذا توصل المدين أو طرف ثالث مع الدائن إلى اتفاق على استبدال الدين بعقار قبل استحقاق الدين، يجب على المحكمة أن تقيم صحة هذا الاتفاق بناءً على علاقة الدين والائتمان. إن الاتفاق بين شركة أ وشركة ب على دفع 70% من قيمة العقد عن طريق استبدال العقار يُعد نوعًا من استبدال الدين بعقار. عند توقيع العقد المعني، لم يبدأ المشروع بعد، ولم تتكون علاقة دين وائتمان بين الطرفين، كما أن الموقع، المساحة، والسعر للعقار المرهون غير محددين. تم تسليم المشروع في مايو 2023 بعد أن تم استلامه بنجاح وفقًا للمعايير، ويجب على شركة ب دفع مستحقات شركة أ، لكن حتى الآن لم يتم الدفع بالكامل، ولم تقدم شركة ب أدلة على تسليم العقار لشركة أ.

وفي النهاية، حكمت المحكمة بأن شركة ب يجب أن تدفع لشركة أ مستحقات المشروع والفوائد. بعد صدور الحكم الابتدائي، استأنفت شركة ب الحكم، وأيدت محكمة الاستئناف الحكم الابتدائي، ورفضت استئنافها. أصبح الحكم نهائيًا وملزمًا.

تصريح القاضي

في مجال البناء، غالبًا ما تتفق وحدات البناء مع المقاولين على استبدال العقار بالدين لتخفيف ضغط التدفق النقدي، ويُقسم توقيت الاتفاق إلى قبل إتمام الحساب النهائي للمشروع وبعده. تشمل المرحلة قبل الحساب النهائي: 1. مرحلة المناقصات أو توقيع عقد البناء؛ 2. خلال تنفيذ عقد البناء، أي من بدء العمل حتى قبل إتمام الحساب النهائي.

بالنسبة للاتفاق على “الاستبدال العقاري بالدين” في مرحلة المناقصات أو توقيع عقد البناء، نظرًا لعدم بدء المشروع بعد، ولم تتكون علاقة دين وائتمان، ولا يمكن تحديد مبلغ الدين بدقة، وإذا لم يتم تحديد حالة العقار المرهون وتقييم السوق، فإن غالبًا لا يُعتبر هذا الاتفاق صحيحًا في الممارسة. الحالة في القضية تنتمي إلى هذا النوع، حيث لم يبدأ المشروع بعد، والاتفاق بين شركة أ وشركة ب على استبدال دين المشروع بعقار واحد غير واضح، ويفتقر إلى معلومات حاسمة مثل حالة العقار وقيمته، ويبدو الاتفاق عامًا ويصعب تنفيذه، لذلك لا يُعتبر جزءًا من حساب التسوية. لذلك، لم تدعم المحكمة طلب شركة أ لاستبدال الدين بالعقار.

أما بالنسبة للاتفاق على استبدال الدين بعقار خلال تنفيذ عقد البناء، فطبيعته وفعاليته يثيران جدلاً في الممارسة. السبب الرئيسي هو أن الاتفاقات التي تُوقع أثناء تنفيذ العقد، مع اقتراب إتمام المشروع أو موعد دفع المستحقات، غالبًا تكون غير واضحة، وتختلف النتائج القانونية حسب نوع الاتفاق، مثل تحديد مبلغ الدين فقط أو تحديد موقع العقار، أو عدم تحديد قيمة الدين بدقة. وفقًا للمادة 28، الفقرة 2 من تفسير المحكمة العليا، إذا اتفق الطرفان على أن العقار المرهون يُنقل ملكيته مباشرة إلى المقاول بعد إتمام المشروع أو بعد استحقاق الدفع، فإن هذا يُعد نوعًا من الرهن الانتقالي ويُعتبر غير صحيح، لكن ذلك لا يؤثر على صحة باقي أجزاء الاتفاق. وإذا اتفق الطرفان على أن المقاول يمكنه بيع العقار أو تصفيته لتحقيق الدين بعد إتمام المشروع، فإن هذا يُعتبر صحيحًا. وإذا تم نقل ملكية العقار إلى المقاول عند توقيع الاتفاق، يُعد ذلك نوعًا من الضمان التنازلي، ويمكن بيعه بالمزاد أو التصرف فيه وفقًا للمادة 68 من تفسير المحكمة العليا، ويُعطى الأولوية في استيفاء الدين من ثمن البيع.

أما بالنسبة للاتفاقات التي تُبرم بعد إتمام الحساب النهائي وموعد الدفع، ففعليتها أقل إثارة للجدل. وفقًا للمادة 27، الفقرة 1 من تفسير المحكمة العليا، إذا توصل الطرفان إلى اتفاق على استبدال الدين بعقار بعد استحقاق الدين، وكان الاتفاق لا يتضمن مخالفات قانونية، يُعتبر ساري المفعول من وقت توافق الطرفين على ذلك. بعد إتمام الحساب النهائي، تكون قيمة الدين والعقار المرهون تقريبًا ثابتة، ويجب أن يكون الاتفاق صحيحًا إذا كانت نية الطرفين حقيقية، ولم يخالف القانون أو اللوائح الإلزامية.

روابط النصوص القانونية

المادة 401 من قانون العقود في قانون جمهورية الصين الشعبية: “إذا اتفق الرهن مع الراهن على أن العقار المرهون يُملكه للدائن عند عدم تنفيذ المدين لالتزامه قبل استحقاق الدين، فإن الدائن يحق فقط استيفاء حقه من العقار وفقًا للقانون.”

المادة 27 من تفسير المحكمة العليا: “إذا توصل المدين أو طرف ثالث مع الدائن إلى اتفاق على استبدال الدين بعقار قبل استحقاق الدين، ويُعتبر هذا الاتفاق صحيحًا إذا لم يكن هناك ما يبطله.”

عند تنفيذ الاتفاق، إذا لم ينقل المدين أو الطرف الثالث ملكية العقار إلى الدائن، فإن المحكمة لا تدعم حق الدائن في الأولوية، وإذا تم النقل، يُعالج وفقًا للمادة 68 من تفسير المحكمة العليا حول الضمانات.

ملخص اجتماع المحاكم الوطني

المادة 45 من ملخص اجتماع المحاكم الوطني: “عند إبرام الطرفين لاتفاق على استبدال الدين بعقار قبل استلام العقار من قبل الدائن، وإذا لم يُسلّم العقار بعد، ويطلب الدائن تسليمه، فإن هذا يختلف عن الرهن التنازلي، ويجب على المحكمة توضيح ذلك، ويجب أن يرفع الطرف دعوى بناءً على علاقة الدين الأصلية. وإذا رفض الطرف تعديل طلبه بعد التوضيح، يُرفض طلبه، مع عدم الإخلال بحق الطرف في رفع دعوى أخرى بناءً على علاقة الدين الأصلية.”

الكاتب: لي مي جوين، وان شي، وتشانغ هينغ

نُشر بواسطة: محكمة زاو زو العليا