تبقى 10 سنوات: كيف تؤدي ارتفاعات سوق الإسكان إلى استبعاد المشترين من الرموز البريدية ذات النمو العالي

يستمر سوق الإسكان الأمريكي في صعوده المستمر. تظهر البيانات الحالية أن متوسط قيمة المنزل الوطني يقف عند 361,282 دولارًا، مع توقعات بنمو سنوي قدره 2.9%. ومع ذلك، يكمن وراء هذا المتوسط نمط مقلق: بعض الرموز البريدية ذات الأسعار المعقولة المنتشرة عبر البلاد تشهد مسارات نمو متسارعة بشكل كبير، مما يهدد بالخروج من فئة الأسعار المعقولة خلال العقد القادم.

الاختفاء التدريجي للصفقة الجيدة: لماذا تتسارع بعض الأسواق

تحدث انخفاضات الأسعار في الإسكان بشكل بطيء تاريخيًا. ومع ذلك، فإن تعافي الأسعار لا يتحلى بالصبر على الإطلاق. قامت GOBankingRates بفحص 5000 من أكبر الرموز البريدية في الولايات المتحدة لتحديد الأسواق التي تتداول حاليًا أقل من المتوسط الوطني ولكن من المتوقع أن تتجاوزه خلال عشر سنوات. تكشف النتائج عن جدول زمني عاجل للمشترين المحتملين.

ما الذي يدفع هذا التسارع؟ تتلاقى عدة عوامل: أنماط الهجرة السكانية، تطوير البنية التحتية، والنمو الاقتصادي الإقليمي. يجب على المشترين الذين يسعون لإعادة التوطين أيضًا أن يأخذوا في الاعتبار تكاليف الاستحواذ إلى جانب السعر فقط — على سبيل المثال، فهم ما إذا كان الرمز البريدي لا يفرض ضرائب على المبيعات أو يحمل رسومًا كبيرة على مستوى الولاية يؤثر بشكل كبير على القدرة على التحمل الحقيقية، حيث تمتد تكاليف الملكية الإجمالية إلى ما هو أبعد من سعر الشراء نفسه.

الصعود السريع للشمال الشرقي

رود آيلاند تتصدر

سيطرت رمزان بريديان في منطقة بروڤيدنس على تصنيفات الاستعجال. المنطقة 02907 تظهر بالفعل زخمًا مقلقًا — المنازل التي تقدر قيمتها حاليًا بـ 358,855 دولارًا ستتجاوز المتوسط الوطني بحلول 2025، ثم ترتفع إلى 468,407 دولارًا بحلول 2034. بالمثل، يبدأ الرمز 02909 عند أقل من المتوسط بقيمة 356,824 دولار، لكنه يتسارع ليصل إلى 367,172 دولار خلال عام و 474,906 دولار بحلول نهاية العقد.

كونيتيكت وبنسلفانيا تتبعان

تقدم غروتون، كونيتيكت (06340) منازل بالقرب من 352,937 دولار، لكنها ستتجاوز عتبة القدرة على التحمل بحلول 2026، لتصل إلى 469,733 دولار خلال عشر سنوات. منطقة سترودسبورغ في بنسلفانيا (18360) تقدم جدولًا زمنيًا أكثر تدريجيًا — عند 341,920 دولار اليوم مع نمو سنوي قدره 3.2%، لن تصبح غير ميسورة حتى عام 2029، على الرغم من أن القيم ستقترب من 468,513 دولار.

ظاهرة ممر جيرسي

تقدم نيو جيرسي عدة نقاط توتر. الرمز البريدي 08610 في ترينتون يقف عند 338,145 دولار ويستمر في مسار نمو بنسبة 3.6%، متجاوزًا القدرة على التحمل بحلول 2028 ويصل إلى 481,616 دولار بحلول 2034. يتحرك رمز جالووي 08205 بشكل أسرع: حاليًا 326,582 دولار مع نمو 4.4%، ويصبح غير ميسور في 2028 ويتجاوز 502,000 دولار بحلول 2034. يمثل ميس لاندينج (08330) وسطًا — عند 301,570 دولار اليوم ينمو بمعدل 4.3% سنويًا، ولن يصبح مشكلة حتى عام 2031.

تأثير هجرة تينيسي

تكشف أسواق تينيسي عن أنماط نمو أسرع، مدفوعة بالهجرة الإقليمية. الرمز البريدي 37920 في نوكسفيل — الذي يبلغ حاليًا أكثر من 50,000 دولار أقل من المتوسط عند 308,123 دولار — لن يظل ميسورًا بعد 2030 بسبب نمو سنوي قدره 4.5%. المنطقة المجاورة 37918 تتسارع بالمثل: 325,901 دولار ترتفع بمعدل 4.3% لتتجاوز 496,511 دولار بحلول 2034. بويل (37849) وماريڤيل (37804) يتبعان مسارات مماثلة، ويصبحان غير ميسورين بحلول 2026-2027.

الأسواق الجنوبية وغيرها

أركنساس وجورجيا تتسارعان

سبرينجديل، أركنساس (72762) تقدم اليوم سعرًا مدهشًا معقولية عند 356,499 دولار، لكن فصل عامين فقط بين المشترين الحاليين وعدم القدرة على التحمل في 2026، حيث تصل إلى 491,285 دولار. تبدأ جورجيا، بولر (31322) من 354,353 دولار وتصبح غير قابلة للوصول بحلول 2026.

تغير نيو هامبشاير

كيين، نيو هامبشاير (03431) تظهر نقطة عبور في 2028، مع ارتفاع قيمة المنازل من 328,622 دولار اليوم إلى 486,441 دولار خلال العقد — مما يعكس ضغوط السوق الأوسع في نيو إنجلاند.

تزايد مستمر في كلينتون، تينيسي

على الرغم من أن تينيسي تظهر بشكل بارز، إلا أن جميع الأسواق لا ترتفع بنفس الطريقة. يقدم كلينتون (37716) معدل نمو أبطأ بنسبة 3.9%، مما يؤخر أزمة القدرة على التحمل حتى 2030 عندما تصل منازل بقيمة 334,446 دولار إلى 396,451 دولار.

حساب التكلفة الإجمالية

سعر الشراء هو نصف القصة فقط. يجب على المشترين المحتملين الذين يحللون المناطق المنافسة أن يقيموا تكاليف الملكية الشاملة. تقدم الأسواق في الرموز البريدية التي لا تفرض ضرائب على المبيعات مزايا خفية — حيث يحافظ المشترون الذين يتجنبون ضرائب المبيعات على مستوى الولاية التي تتراوح بين 6-7% على رأس المال للدفعة الأولى أو التجديدات. على العكس، فإن المناطق ذات الضرائب العالية تزيد من تكاليف الاستحواذ الحقيقية بشكل غير مرئي. عند مقارنة مناطق نيو جيرسي ببدائل تينيسي، تصبح كفاءة الضرائب عاملًا مهمًا يتجاوز الأسعار الرئيسية.

النافذة القابلة للتنفيذ

بالنسبة لمعظم الرموز البريدية في هذه القائمة، تغلق نافذة دخول المشترين المبتدئين بين 2025-2028. مناطق بروڤيدنس تتطلب النظر الفوري. أسواق تينيسي تتيح وقتًا أكثر قليلاً، لكنها تواجه جداول زمنية متسارعة. تقع مناطق نيو جيرسي في المنتصف، مع وصول معظم الأسواق إلى عتبة عدم القدرة على التحمل بين 2026-2029.

الاستنتاج المستند إلى البيانات: الانتظار نادرًا ما يكافئ المشتريين. الأسواق لا تتوقف عن الانتقال من القدرة على التحمل. يجب على من يستهدف مجتمعات معينة — خاصة في ممرات النمو المرتفعة في الشمال الشرقي والجنوب العلوي — أن يقيم قرارات الشراء الآن بدلاً من التأجيل. تتضمن الاتجاهات السكانية، أنماط الهجرة، ومسارات التنمية الاقتصادية بالفعل في تسعير السوق. نوافذ القدرة على التحمل، بمجرد إغلاقها، نادرًا ما تُعاد فتحها.

ملاحظة المنهجية: تستند التوقعات إلى توقعات نمو Zillow لشهر أغسطس 2024-25 لمدة سنة واحدة، وتُطبق بشكل متسق عبر أفق العشر سنوات. يقارن التحليل 5000 رمز بريدي أكبر في الولايات المتحدة، مع عزل تلك التي تقع حاليًا أدنى من المتوسط الوطني ولكن من المتوقع أن تتجاوزه خلال عقد، باستخدام معدلات نمو ثابتة لتوضيح اتجاهات السوق دون احتساب اضطرابات اقتصادية غير متوقعة. تم تجميع البيانات والتحقق منها حتى 16 سبتمبر 2024.