فهم EGI: الرقم الحقيقي الذي يهم في استثمار العقارات

عند تقييم العقارات المؤجرة، يرتكب العديد من المستثمرين الجدد خطأً حاسماً: فهم يركزون فقط على الدخل الإيجاري الإجمالي ويتجاهلون معدلات الشغور وتدفقات الإيرادات المخفية. هنا يصبح الدخل الإجمالي الفعلي (EGI) أداتك الأفضل لاتخاذ قرارات استثمارية أكثر ذكاءً.

لماذا يهم EGI أكثر مما تظن

إليك الواقع: قد يُدرّج عقار على أنه يحقق 144,000 دولار سنويًا من الدخل الإيجاري، لكنه قد يحقق فعليًا أقل بكثير بعد احتساب الوحدات الشاغرة والإيجارات غير المدفوعة. هذا هو بالضبط ما يقيسه الدخل الإجمالي الفعلي — الأموال الحقيقية التي تتدفق إلى عقارك بعد تعديلات الشغور ولكن قبل تكاليف التشغيل.

ثلاثة أسباب تجعل المستثمرين الأذكياء يعطون الأولوية لـ EGI:

التوقعات الواقعية للإيرادات. على عكس الدخل المحتمل الإجمالي، الذي يفترض 100% إشغال، يأخذ EGI في الاعتبار معدل الشغور الذي ستواجهه بشكل واقعي. قد يبدو العقار مربحًا على الورق، لكنه قد يستهلك السيولة إذا تجاهلت 5-10% من الأشهر التي تبقى فيها الوحدات فارغة.

تقييم العقار بدقة. تستخدم البنوك والمقرضون والمستثمرون المتقدمون EGI لتحديد القيمة الحقيقية للعقار. العقارات ذات EGI أعلى تحظى بتقييمات أفضل وتجذب خيارات تمويل أكثر. إنه الرقم الذي يحرك المفاوضات.

وضوح التدفق النقدي. معرفة EGI الحقيقي الخاص بك يتيح لك بسرعة تحديد ما إذا كانت نفقات التشغيل ستستهلك كل الإيرادات أو تترك تدفقًا نقديًا إيجابيًا لسداد الديون والأرباح. هذا يميز الفائزين عن حفرة المال.

صيغة EGI وخطوة بخطوة في الحساب

يتطلب فهم الدخل الإجمالي الفعلي معرفة ثلاثة مكونات أساسية:

الدخل المحتمل الإجمالي (GPI) هو الحد الأقصى لإيرادات الإيجار السنوية إذا استأجرت كل وحدة بالسعر الكامل بدون شغور. هو الحد الأقصى، وليس الواقع.

معدلات الشغور والخسائر الائتمانية تمثل تآكل الإيرادات الحقيقي. وتشمل الأشهر التي تكون فيها الوحدات غير مشغولة، والآجرين الذين يدفعون متأخرين، أو الإيجارات غير المحصلة تمامًا.

تدفقات الإيرادات الإضافية تلتقط الإيرادات التي تتجاوز الإيجار الأساسي — رسوم مواقف السيارات، مرافق الغسيل، وحدات التخزين، أو آلات البيع.

إطار الحساب:

EGI = GPI – خسائر الشغور + الإيرادات الإضافية

لنأخذ مثالاً عمليًا:

افترض أنك تقيّم مجمع شقق مكون من 10 وحدات، وتفرض 1,200 دولار لكل وحدة شهريًا.

الخطوة 1: حساب GPI
10 وحدات × 1,200 دولار/شهر × 12 شهرًا = 144,000 دولار سنويًا

الخطوة 2: احتساب خسائر الشغور والائتمان
بافتراض معدل شغور 5% (المعيار الصناعي للأسواق المستقرة):
144,000 × 5% = 7,200 دولار خسائر

الخطوة 3: تحديد الإيرادات الإضافية
المجمع يحقق 3,000 دولار من تصاريح الوقوف و1,500 دولار من خدمات الغسيل سنويًا.
الإيرادات الإضافية = 4,500 دولار

الخطوة 4: تطبيق الصيغة
EGI = 144,000 – 7,200 + 4,500 = $141,300

القيمة الحقيقية للعقار من حيث الأرباح هي 141,300 دولار سنويًا، وليس الرقم الإجمالي 144,000 دولار.

الانتقال إلى ما بعد EGI: مراجعة تكاليف التشغيل

لا يضمن EGI قوي الربحية. عليك خصم نفقات التشغيل لتحديد صافي الدخل التشغيلي — الربح الفعلي المتاح لخدمة الديون والتوزيع.

النفقات الشائعة التي تقلل من صافي أرباحك:

ضرائب العقارات تختلف بشكل كبير حسب الموقع، ويمكن أن تستهلك 10-15% من EGI في المناطق ذات الضرائب العالية.

الصيانة والإصلاحات عادةً تتراوح بين 5-10% من EGI سنويًا للصيانة الروتينية، والتجميل، والإصلاحات غير المتوقعة.

رسوم إدارة العقارات (عادة 5-12% من الإيجارات المحصلة) تتولى علاقات المستأجرين، وتطبيق العقود، وتنسيق الصيانة — وغالبًا ما تكون مجدية للمستثمرين غير النشطين.

أقساط التأمين تغطي المسؤولية، والكوارث، وربما تغطية الفيضانات حسب الموقع ومتطلبات المقرض.

المرافق والخدمات مثل الكهرباء في المناطق المشتركة، المياه، القمامة، وصيانة الحدائق تتراكم بسرعة إذا لم يتم تمريرها للمستأجرين.

خدمة الدين على الرهن العقاري تمثل أكبر نفقات العقارات الممولة وتؤثر مباشرة على جدوى التدفق النقدي.

نصيحة محترف: يستهدف العديد من المستثمرين ذوي الخبرة العقارات التي لا تتجاوز نفقاتها التشغيلية 40-50% من EGI، مما يترك تدفقًا نقديًا كبيرًا بعد جميع التكاليف.

استخدام EGI للمقارنة بين الاستثمارات

عند فحص عدة عقارات، يصبح EGI أداتك للمقارنة المتساوية.

خذ بعين الاعتبار عقارين:

• العقار أ: 12 وحدة بسعر 1,100 دولار شهريًا مع 6% شغور و2,500 دولار إيرادات إضافية
• العقار ب: 15 وحدة بسعر 950 دولار شهريًا مع 4% شغور و1,200 دولار إيرادات إضافية

احسب كلاهما:

• EGI للعقار أ: (12 × 1,100 × 12) – [(12 × 1,100 × 12) × 6%] + 2,500 = 155,940 دولار
• EGI للعقار ب: (15 × 950 × 12$950 – [)15 × 950 × 12( × 4%] + 1,200 = 169,380 دولار

العقار ب لديه EGI أعلى، مما يجعله المولد للإيرادات الأقوى، وكل شيء آخر متساوٍ. هذا النهج المنهجي يمنع القرارات العاطفية ويترك التركيز على الأساسيات المالية.

الخلاصة حول EGI

الدخل الإجمالي الفعلي يميز الاستثمار العقاري عن المقامرة العقارية. من خلال حساب EGI، تتجاوز الأرقام السطحية للإيجارات لتفهم ما سيولده العقار فعليًا من إيرادات. مع التحليل الدقيق لنفقات التشغيل وتكاليف التمويل، يمنحك EGI قاعدة بيانات لبناء محفظة مربحة.

المستثمرون الذين يتقنون هذا المقياس — ويستخدمونه باستمرار في تقييم الصفقات — يتفوقون دائمًا على من يعتمدون على الحدس أو لمحات مالية غير مكتملة.